La importancia de contar con una asesoría fiscal inmobiliaria en Canarias
Comprar un inmueble, destinarlo al alquiler, promover una construcción o vender una propiedad son decisiones económicas importantes. También son decisiones fiscales, aunque sus consecuencias no siempre se perciban hasta que llega el momento de presentar un impuesto, recibir un requerimiento o calcular la rentabilidad real de la operación.
En Canarias, el análisis exige además conocer un sistema tributario con particularidades propias. Al IRPF, el Impuesto sobre Sociedades, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y los tributos locales se añaden el IGIC, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados gestionado por la Comunidad Autónoma y los incentivos del Régimen Económico y Fiscal de Canarias.
Por eso, una buena asesoría fiscal inmobiliaria no debe limitarse a presentar modelos después de formalizada la operación. Su función principal consiste en anticipar sus consecuencias, comparar alternativas y ayudar a adoptar la estructura adecuada antes de firmar un contrato de arras, constituir una sociedad o decidir cómo se explotará el inmueble.
Una operación inmobiliaria puede tributar de formas muy diferentes
Dos inmuebles con el mismo precio pueden soportar costes fiscales distintos. La tributación dependerá, entre otros factores, de:
si se trata de una primera o segunda entrega;
si quien transmite actúa como empresario o como particular;
el destino residencial, turístico, comercial o empresarial del inmueble;
la posible renuncia a una exención y el cumplimiento de sus requisitos;
la condición de residente o no residente de las partes;
si la adquisición se realiza personalmente o mediante una sociedad;
la existencia de financiación, reformas o una posterior promoción;
y los beneficios fiscales que pueda aplicar el adquirente.
La clasificación incorrecta de la operación puede afectar al impuesto aplicable, a su base imponible, al derecho a deducir el IGIC soportado y al coste total de la inversión. No basta, por tanto, con aplicar un porcentaje al precio de compraventa.
La fiscalidad inmobiliaria canaria no es la misma que en la Península
Canarias dispone de un régimen de imposición indirecta propio. En lugar del IVA se aplica el Impuesto General Indirecto Canario —IGIC—, regulado fundamentalmente por la Ley 20/1991 y por la Ley 4/2012 de la Comunidad Autónoma.
En términos generales, la primera entrega de una edificación efectuada por su promotor puede quedar sujeta al IGIC y a la modalidad de actos jurídicos documentados. La adquisición de un inmueble usado a un particular suele quedar sometida a transmisiones patrimoniales onerosas. Existen, además, tipos reducidos y beneficios condicionados por el destino del inmueble, las características del comprador, el valor de la operación y otros requisitos.
La Agencia Tributaria Canaria permite autoliquidar el ITP-AJD mediante el modelo 600, pero cumplimentar el modelo es solo el último paso. Antes hay que determinar correctamente qué modalidad resulta aplicable, cuál es la base imponible y si existe derecho a algún beneficio fiscal.
También debe comprobarse el valor de referencia catastral cuando resulte aplicable.
Comprar por un precio inferior no significa necesariamente que el impuesto se calcule sobre ese precio. Si no se analiza este extremo antes de cerrar la operación, el comprador puede encontrarse con una carga fiscal superior a la prevista o verse obligado a discutir posteriormente la valoración.
El asesoramiento debe comenzar antes de firmar las arras
Uno de los errores más frecuentes es acudir a la asesoría cuando la escritura ya está firmada. En ese momento todavía podrán presentarse correctamente las declaraciones, pero algunas decisiones importantes ya serán difíciles o costosas de modificar.
Antes de comprometer la compra conviene analizar:
El impuesto indirecto que gravará la adquisición.
La base imponible y el posible valor de referencia.
La aplicación de tipos reducidos o bonificaciones.
La posibilidad de deducir el IGIC soportado.
La financiación y la tributación de la hipoteca o de las garantías.
El destino inmediato y futuro del inmueble.
La conveniencia de adquirir como persona física o mediante una sociedad.
La rentabilidad después de impuestos, gastos de mantenimiento y costes de cumplimiento.
Un contrato de arras también puede contener condiciones que afecten al tratamiento de cantidades anticipadas, a la resolución contractual o a quién asume determinados tributos y gastos. La coordinación entre el asesor fiscal y el profesional encargado de la revisión jurídica evita que la fiscalidad se analice cuando la obligación contractual ya es irreversible.
¿Comprar personalmente o mediante una sociedad?
Constituir una sociedad para comprar inmuebles no supone automáticamente pagar menos impuestos. La decisión debe responder a la finalidad de la inversión y a un cálculo completo de sus efectos.
La compra mediante una sociedad puede tener sentido cuando existe una verdadera actividad empresarial, varios inversores, una cartera relevante, financiación estructurada, personal y medios de gestión o una estrategia de reinversión y crecimiento. También puede facilitar la entrada de socios, la separación de riesgos y la planificación de la sucesión.
Pero una sociedad también implica contabilidad, declaraciones periódicas, cuentas anuales, operaciones vinculadas y costes administrativos. Si el socio utiliza gratuitamente el inmueble o mezcla gastos personales con los de la entidad, pueden surgir ajustes fiscales, retribuciones en especie, distribuciones encubiertas de beneficios o contingencias para la sociedad y sus administradores.
Además, acumular inmuebles destinados a una explotación meramente pasiva puede convertir la entidad en patrimonial y limitar el acceso a determinados beneficios, incluida la fiscalidad de la empresa familiar. La estructura societaria debe diseñarse por razones económicas reales y no exclusivamente por la diferencia nominal entre el tipo del Impuesto sobre Sociedades y el tipo marginal del IRPF.
Alquiler residencial, de temporada, turístico o de locales
No todos los arrendamientos tributan de la misma manera. Es necesario distinguir entre:
alquiler destinado exclusivamente a vivienda habitual;
arrendamiento de temporada;
explotación vacacional o turística;
alquiler de locales, oficinas, naves o plazas de garaje;
y prestación de servicios de alojamiento propios de la industria hotelera.
La calificación afecta al IGIC, a la facturación y a la tributación directa. Un alquiler residencial que cumpla los requisitos puede estar exento del impuesto indirecto, mientras que el alquiler vacacional se encuentra, con carácter general, sujeto y no exento de IGIC.
En la explotación turística también deben analizarse las comisiones facturadas por plataformas no establecidas en Canarias. Dependiendo de las circunstancias, el propietario puede tener que declarar el IGIC mediante el mecanismo de inversión del sujeto pasivo, aunque la plataforma no le haya repercutido el impuesto en su factura.
Las obligaciones pueden comprender el alta censal mediante el modelo 400, las autoliquidaciones periódicas del modelo 420 y el resumen anual modelo 425. La eventual aplicación del Régimen Especial del Pequeño Empresario o Profesional —REPEP— no debe presumirse: depende de requisitos subjetivos, del volumen de operaciones y de la residencia o establecimiento del empresario. La propia Agencia Tributaria Canaria aclara en sus preguntas frecuentes que el alquiler vacacional no se encuentra, por su naturaleza, exento del IGIC, sin perjuicio de que el titular pueda acogerse al REPEP cuando cumpla sus condiciones.
Por otro lado, que el inmueble se anuncie en una plataforma turística no determina por sí solo si los ingresos serán rendimientos del capital inmobiliario o de una actividad económica en el IRPF. La forma de organizar la explotación, los servicios ofrecidos y los medios utilizados deben estudiarse separadamente.
La asesoría fiscal tampoco sustituye la comprobación turística, urbanística y administrativa. Antes de comprar para explotar vacacionalmente es imprescindible verificar que el uso pretendido está permitido y que pueden obtenerse los títulos, registros o autorizaciones necesarios. Una inversión puede ser fiscalmente correcta y, sin embargo, no resultar viable desde el punto de vista urbanístico o turístico.
Promotores, constructores y rehabilitación de inmuebles
La promoción inmobiliaria y la construcción presentan riesgos adicionales. La correcta tributación depende de identificar quién actúa como promotor, qué naturaleza tienen las obras y si se está ante una construcción, una rehabilitación o una mera reparación.
También debe comprobarse si resulta aplicable la inversión del sujeto pasivo en las ejecuciones de obra y en las relaciones entre promotores, contratistas y subcontratistas.
Emitir una factura con IGIC cuando debía emitirse sin cuota, o aplicar la inversión del sujeto pasivo sin que concurran sus requisitos, puede provocar regularizaciones tanto para quien factura como para quien pretende deducirse el impuesto.
Una asesoría especializada debe controlar, entre otros aspectos:
la tributación de la adquisición del suelo;
el tratamiento de las certificaciones y anticipos;
la deducción del IGIC soportado;
la existencia de sectores diferenciados o prorrata;
la declaración de obra nueva y división horizontal;
la tributación de la primera entrega;
y la correcta imputación contable de existencias, costes financieros y gastos de promoción.
En este ámbito, un error no afecta únicamente a una autoliquidación trimestral: puede alterar el coste completo del proyecto y su margen de rentabilidad.
La especial importancia del asesoramiento a no residentes
Canarias atrae a numerosos compradores e inversores extranjeros. La adquisición de un inmueble por una persona no residente puede generar obligaciones fiscales en España aunque el inmueble no esté alquilado.
El no residente puede tener que declarar mediante el modelo 210 las rentas obtenidas por el alquiler, la renta imputada correspondiente a inmuebles urbanos de uso propio o desocupados y la ganancia obtenida en una futura transmisión. La Agencia Tributaria utiliza el modelo 210 para estas rentas obtenidas sin establecimiento permanente.
Cuando un no residente vende un inmueble situado en España, el comprador debe retener e ingresar el 3 % de la contraprestación mediante el modelo 211. Esta retención es un pago a cuenta, no necesariamente el impuesto definitivo. Si supera la cuota correspondiente a la ganancia, el vendedor podrá solicitar la devolución del exceso. La AEAT explica expresamente esta obligación del adquirente.
La residencia fiscal, el convenio de doble imposición, la posibilidad de deducir gastos, la existencia de un establecimiento permanente y las obligaciones de representación deben revisarse individualmente. Aplicar al inversor extranjero las mismas reglas que a un residente puede generar errores importantes.
La venta debe planificarse antes de fijar el precio
El beneficio real de una inversión no se conoce hasta calcular el coste fiscal de la salida.
Antes de vender deben revisarse:
el valor y la fecha de adquisición;
los impuestos y gastos incorporables al coste;
las inversiones y mejoras realizadas;
las amortizaciones fiscalmente deducibles o que debieron deducirse;
la posible exención por reinversión en vivienda habitual;
la retención aplicable al vendedor no residente;
y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.
No todos los gastos de conservación aumentan el valor de adquisición y no toda obra constituye una mejora. La falta de facturas, justificantes de pago o documentación técnica puede impedir acreditar el coste fiscal y elevar la ganancia sometida a tributación.
La planificación también permite elegir el momento de la transmisión, compensar determinadas ganancias y pérdidas cuando la normativa lo permita y anticipar la tesorería necesaria para impuestos y cancelaciones.
El REF de Canarias no convierte cualquier inmueble en una inversión bonificada
El Régimen Económico y Fiscal de Canarias ofrece incentivos relevantes, pero su aplicación al sector inmobiliario exige especial cautela.
La Reserva para Inversiones en Canarias —RIC— puede materializarse en determinados activos e inversiones inmobiliarias cuando se cumplen las condiciones del artículo 27 de la Ley 19/1994, de modificación del REF de Canarias. Sin embargo, la mera compra de un inmueble para mantenerlo o alquilarlo pasivamente no garantiza que constituya una materialización válida.
Debe analizarse la afectación a una actividad económica, la localización, la entrada en funcionamiento, el mantenimiento, las posibles limitaciones relativas al arrendamiento y la documentación de la inversión. Un incumplimiento puede obligar a integrar posteriormente las cantidades reducidas, junto con intereses de demora.
Lo mismo sucede con otros incentivos del REF. Una estructura no debe elegirse porque aparezca asociada a un tipo de gravamen atractivo, sino porque la actividad real, los medios y la inversión cumplen todos sus requisitos.
Planificación sucesoria del patrimonio inmobiliario
Una cartera inmobiliaria también debe analizarse desde la perspectiva de la sucesión.
Esperar al fallecimiento del titular puede dejar a la familia con problemas de liquidez, inmuebles indivisibles, copropiedades conflictivas o una estructura societaria que no cumple los requisitos de la empresa familiar.
La planificación puede estudiar donaciones, testamento, pactos sucesorios cuando resulten admisibles, distribución de la propiedad y usufructo, seguros y protocolos familiares. Pero no debe atender únicamente al impuesto inmediato: también hay que valorar la ganancia patrimonial del transmitente, el valor fiscal que recibirá el adquirente, el mantenimiento exigido por las bonificaciones y la futura tributación de los alquileres o ventas.
Errores frecuentes en la fiscalidad inmobiliaria
Entre los errores que una asesoría especializada debe prevenir destacan:
calcular la rentabilidad sin incluir todos los impuestos y costes de cumplimiento;
firmar arras antes de estudiar la tributación;
presumir que comprar mediante una sociedad siempre permite pagar menos;
aplicar un tipo reducido sin comprobar todos sus requisitos;
ignorar el valor de referencia del inmueble;
deducir gastos personales o sin factura;
confundir reparación, mejora y rehabilitación;
no declarar el IGIC de las comisiones de plataformas extranjeras;
considerar exento cualquier arrendamiento por el hecho de recaer sobre una vivienda;
intentar materializar la RIC en un inmueble que no reúne las condiciones;
olvidar las declaraciones de los propietarios no residentes;
y conservar insuficiente documentación sobre adquisición, reformas y financiación.
Muchos de estos errores no se solucionan presentando una declaración complementaria.
Pueden alterar la estructura de la operación o provocar que una ventaja fiscal ya no pueda aplicarse.
¿Qué debe aportar una buena asesoría fiscal inmobiliaria?
El asesoramiento fiscal debería acompañar todo el ciclo de la inversión:
Antes de la operación
Analizar la estructura, calcular escenarios, revisar impuestos indirectos, comprobar beneficios fiscales y coordinarse con abogados, notarios, arquitectos o técnicos.
Durante la explotación
Organizar la facturación y la contabilidad, controlar gastos y amortizaciones, presentar las declaraciones y revisar periódicamente si la estructura sigue siendo adecuada.
En la transmisión
Calcular la ganancia, revisar la documentación histórica, planificar la salida y atender las obligaciones estatales, autonómicas y municipales.
Ante una comprobación
Defender la calificación aplicada, justificar las deducciones, responder requerimientos y recurrir valoraciones o liquidaciones cuando exista fundamento.
La asesoría fiscal inmobiliaria debe trabajar de forma coordinada con los demás profesionales, pero sin confundir funciones. El abogado revisa la seguridad jurídica de los contratos; el técnico, la situación física y urbanística; y el asesor fiscal determina y planifica las consecuencias tributarias. Una inversión importante necesita que esas piezas encajen.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo debería consultar con una asesoría fiscal inmobiliaria?
Antes de firmar las arras o asumir cualquier compromiso irreversible. La planificación realizada después de la escritura tiene un margen de actuación mucho menor.
¿La compra de una vivienda nueva siempre paga IGIC?
La tributación depende de la condición del transmitente, de si se trata de una primera entrega y de las características concretas de la operación. Además del IGIC puede resultar aplicable actos jurídicos documentados.
¿Una vivienda usada siempre tributa al mismo tipo de ITP?
No. Aunque exista un tipo general, la normativa canaria contempla tipos reducidos y beneficios sujetos a requisitos relativos al comprador, al inmueble, a su valor y a su destino.
¿Es mejor comprar un inmueble mediante una sociedad?
No existe una respuesta universal. Dependerá del número de inmuebles, la financiación, la actividad que se desarrollará, la utilización de los beneficios, la entrada de socios y el horizonte de venta o sucesión.
¿El alquiler de vivienda está exento de IGIC?
Puede estarlo cuando el inmueble se destina exclusivamente a vivienda y se cumplen las condiciones legales. Esta conclusión no puede trasladarse automáticamente al alquiler turístico, a los locales ni a las prestaciones de alojamiento con servicios complementarios.
¿Un no residente debe declarar aunque no alquile la vivienda?
Una persona física no residente puede quedar obligada a declarar la renta imputada de un inmueble urbano de uso propio o desocupado, además de los alquileres y la futura ganancia por su venta.
¿Se puede utilizar la RIC para comprar cualquier inmueble?
No. La inversión debe encajar en alguno de los supuestos legales y cumplir las condiciones de afectación, funcionamiento, mantenimiento y localización, entre otras. Cada proyecto debe analizarse previamente.
Conclusión
La rentabilidad de una inversión inmobiliaria en Canarias no depende solamente del precio de compra, del alquiler esperado o de la evolución del mercado. También depende de cómo se estructura la adquisición, de la utilización del inmueble, de los impuestos indirectos, de la correcta deducción de gastos y de la tributación futura de la venta.
Contar con una asesoría fiscal inmobiliaria especializada en Canarias permite tomar decisiones con una visión completa, aprovechar los beneficios que realmente correspondan y evitar que una operación aparentemente rentable pierda atractivo por una carga fiscal no prevista.
El mejor momento para solicitar asesoramiento no es cuando llega el impuesto, sino antes de adoptar la decisión que lo genera. En el ámbito inmobiliario, la verdadera planificación fiscal comienza antes de firmar.
Este contenido tiene carácter general. La tributación de cada operación depende de sus circunstancias y de la normativa vigente en la fecha en que se realice.
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