El IGIC en la construcción: guía completa para promotores, constructoras y propietarios en Canarias

Tributación en el IGIC de las principales operaciones de construcción e inmobiliarias en Canarias

La construcción y promoción inmobiliaria constituyen actividades de enorme relevancia económica en Canarias. Sin embargo, también representan uno de los ámbitos donde se producen más errores fiscales debido a la complejidad de la normativa del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).

Promotores, constructoras, arquitectos, aparejadores, comunidades de propietarios y particulares se enfrentan habitualmente a cuestiones como:

• ¿Qué IGIC se aplica a una vivienda nueva?

• ¿Tributa igual una reforma que una rehabilitación?

• ¿Qué ocurre con las viviendas protegidas?

• ¿Cuándo resulta aplicable la inversión del sujeto pasivo?

• ¿Existen exenciones o tipos reducidos?

La respuesta depende de múltiples factores y una incorrecta interpretación de la normativa puede dar lugar a regularizaciones tributarias, sanciones y costes económicos significativos.

En esta guía analizamos de forma práctica y actualizada la tributación de las principales operaciones de construcción e inmobiliarias en Canarias.

Diferencia entre construcción, reparación, renovación y rehabilitación

Antes de analizar los tipos de IGIC aplicables es imprescindible diferenciar correctamente estos conceptos.

Construcción

Comprende la ejecución de obras destinadas a crear una nueva edificación o a ampliar sustancialmente una ya existente.

Ejemplos:

• Construcción de viviendas.

• Construcción de edificios de oficinas.

• Construcción de locales comerciales.

• Ampliaciones estructurales de inmuebles existentes.

Reparación

Tiene por finalidad restablecer el correcto funcionamiento o estado de conservación de determinados elementos del inmueble.

Ejemplos:

• Reparación de una cubierta.

• Sustitución de tuberías.

• Reparaciones eléctricas.

• Reparación de humedades.

Renovación o reforma

Consiste en la modernización o mejora de un inmueble sin que exista una reconstrucción sustancial del mismo.

Ejemplos:

• Reforma de cocinas.

• Reforma de baños.

• Sustitución de carpinterías.

• Redistribución interior de espacios.

Rehabilitación

La rehabilitación constituye un concepto fiscal específico y no puede confundirse con una simple reforma.

Su correcta calificación resulta esencial porque puede afectar significativamente al tratamiento tributario de la operación.

Detalles Clave de la Operación

• Concepto de "Primera Entrega": Se considera primera entrega la adquisición al promotor o constructor antes de haber sido utilizada. Si la vivienda fue alquilada o usada por más de dos años ininterrumpidos por el propietario o terceros (salvo el propio comprador), pasaría a ser una "segunda entrega", sujeta a IGIC pero exenta, tributando en su lugar por Transmisiones Patrimoniales (ITP). 

• Obligación de pago: Aunque el pago corresponde al comprador, el vendedor (promotor) es quien recauda el impuesto al emitir la factura para ingresarlo en la Agencia Tributaria Canaria. 

• Tipos Reducidos del IGIC:

  
  

  • Existe un tipo reducido del 3% para viviendas de protección oficial de régimen especial y general o promoción pública.

  
  

  • En algunas islas (como La Palma, La Gomera y El Hierro), o bajo ciertas condiciones (como ser joven menor de 35 años o vivienda de protección oficial), pueden aplicar bonificaciones o tipos reducidos. 

¿Qué IGIC se aplica en la entrega de viviendas?

Antes de nada conviene explicar las diferencias entre el IVA y el IGIC en Canarias

Aunque el IGIC y el IVA son impuestos indirectos que gravan el consumo, existen diferencias clave entre ambos:

·     Aplicación territorial: el IGIC solo se aplica en Canarias, mientras que el IVAse aplica en el resto de España.

·     Tipos impositivos: el tipo general del IVAen la península es del 10% para la compra de vivienda nueva, mientras que el IGIC es del 7%.

·     Exenciones y bonificaciones: en determinadas circunstancias, los compradores pueden acceder a tipos reducidos o bonificaciones en el IGIC.

Primera entrega de viviendas por el promotor

La primera entrega de una vivienda efectuada por el promotor está sujeta y no exenta de IGIC.

Con carácter general resulta aplicable el tipo general del 7%.

Además, la formalización de la compraventa mediante escritura pública suele quedar sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Ejemplo práctico

Precio de la vivienda:

300.000 €

IGIC (7%):

21.000 €

AJD (1%):

3.000 €

Coste fiscal indirecto total:

24.000 €

Viviendas protegidas

La normativa canaria establece uno de los incentivos fiscales más relevantes en materia inmobiliaria.

Tributan al tipo cero las entregas realizadas por los promotores de:

• Viviendas protegidas de régimen especial.

• Viviendas protegidas de régimen general.

• Viviendas de promoción pública.

  
  

Igualmente pueden beneficiarse determinados anexos y plazas de garaje transmitidos conjuntamente con la vivienda.

Segunda y posteriores entregas de viviendas

Las segundas y posteriores transmisiones de edificaciones se encuentran generalmente exentas de IGIC.

En estos casos la tributación suele producirse a través del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es un tributo autonómico que se aplica a la compra de viviendas de segunda mano. Su cuantía depende del precio de la vivienda y de la comunidad autónoma.

En Canarias, el ITP al comprar una vivienda se aplica en una escala progresiva:

·     Hasta 55.000 €: 5%

·     Entre 55.000 € y 150.000 €: 6%

·     Más de 150.000 €: 6,5%

Por ejemplo, si compras una vivienda de segunda mano por un precio de 120.000 €, el cálculo del ITP sería el siguiente:

·     Los primeros 55.000 € tributan al 5%, lo que supone 2.750 €.

·     Los siguientes 65.000 € (hasta 120.000 €) tributan al 6%, lo que supone 3.900 €.

·     En total, el comprador deberá pagar 6.650 € en concepto de ITP.

Existen reducciones en el tipo impositivo para colectivos como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, siempre que se cumplan ciertos requisitos.

El ITP debe abonarse en un plazo de 30 días hábiles tras la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. Se paga en la Agencia Tributaria Canaria mediante la presentación del modelo correspondiente.

Al comprar una vivienda se deberá pagar además otro tributo, que es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que grava la formalización de documentos notariales, como las escrituras de compraventa y los préstamos hipotecarios.

El tipo impositivo del AJD en Canarias varía entre el 0,4% y el 1% sobre el importe escriturado, dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano y si el comprador cumple ciertos requisitos para acceder a una reducción.

En cualquier, hay que decir en relación a esta exención del IGIC en segundas transmisiones que cuando intervienen empresarios o profesionales existe la posibilidad de renunciar a la exención en determinados supuestos.

Supuesto práctico:

Un promotor construye un edificio de viviendas, las arrienda durante 5 años y ahora se dispone a venderlas , ¿qué tributación procede el IGIC o ITP ? ¿ Y si en lugar de viviendas fueran locales comerciales ?

Respuesta: Las primeras entregas realizadas por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada, constituyen operación sujetas y no exentas de IGIC. 

El artículo 10.1.22 de la Ley 20/1991, declara exentas de IGIC las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, cuando tengan lugar después de terminada la construcción o rehabilitación. Este mismo artículo determina que no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra , salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.

En el presente caso, la transmisión por parte del promotor de las viviendas que han estado arrendadas después de su construcción durante 5 años, tendrá la consideración de segunda entrega, operación que estará sujeta a IGIC pero exenta, por aplicación del artículo 10.1.22 de la Ley 20/1991. En consecuencia, su transmisión constituyen operaciones que, en aplicación de lo establecido en el artículo 4.4,a) de la citada Ley, tributarán por el concepto TPO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Ha de tenerse en cuenta que esta exención es renunciable cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales, tenga derecho a la deducción total del impuesto soportado y cumpla con los requisitos exigidos por el artículo 10.4 de la citada Ley.

Igual ocurre en el supuesto de que se tratara de locales comerciales.

IGIC en las ejecuciones de obra

Las ejecuciones de obra constituyen uno de los ámbitos más complejos dentro del IGIC.

La tributación dependerá de factores como:

• La naturaleza de la actuación.

• El tipo de inmueble.

• La condición del promotor.

• La existencia o no de viviendas protegidas.

• La consideración de rehabilitación.

Construcción de viviendas protegidas

Tributan al tipo cero determinadas ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, cuando:

• Exista contrato directo entre promotor y contratista.

• La actuación tenga por objeto la construcción o rehabilitación de viviendas protegidas de régimen especial, régimen general o promoción pública.

  
  

La aplicación de este beneficio fiscal exige el cumplimiento estricto de los requisitos previstos en la normativa.

Lo que NO disfruta del tipo cero

No se benefician de este régimen privilegiado:

• Reparaciones ordinarias.

• Mantenimiento.

• Conservación.

• Actuaciones que no constituyan construcción o rehabilitación.

Este es uno de los errores más frecuentes detectados en las comprobaciones tributarias.

IGIC aplicable en obras de renovación y reparación

Las obras de renovación y reparación son extremadamente frecuentes tanto en viviendas como en locales comerciales y edificios.

Entre ellas encontramos:

• Pintura.

• Electricidad.

• Fontanería.

• Sustitución de instalaciones.

• Reforma de cocinas.

• Reforma de baños.

• Sustitución de carpinterías.

• Renovación de pavimentos.

Estas actuaciones normalmente no tienen la consideración fiscal de rehabilitación.

Por ello, deberán tributar conforme al régimen general aplicable a cada operación.

¿Qué IGIC se aplica en las obras de rehabilitación?

La rehabilitación constituye probablemente la cuestión más compleja dentro de la fiscalidad inmobiliaria canaria.

¿Cuándo existe rehabilitación a efectos fiscales?

Para que una actuación tenga la consideración de rehabilitación deben cumplirse simultáneamente dos requisitos.

Primer requisito: predominio de actuaciones estructurales

Más del 50% del coste total del proyecto debe corresponder a actuaciones sobre:

• Estructuras.

• Fachadas.

• Cubiertas.

• Elementos análogos.

• Obras conexas vinculadas a las anteriores.

Segundo requisito: volumen económico de la actuación

El coste total de las obras debe superar:

• El 25% del precio de adquisición del edificio (si fue adquirido durante los dos años anteriores al inicio de las obras), o

• El 25% del valor de la edificación en el momento de iniciarse las obras, excluyendo el valor del suelo.

• 
  

Ambos requisitos deben cumplirse simultáneamente.

Obras análogas a la rehabilitación

Se consideran normalmente actuaciones análogas:

• Consolidación estructural.

• Refuerzo de cimentaciones.

• Tratamiento de pilares y forjados.

• Reconstrucción de fachadas.

• Reconstrucción de cubiertas.

Obras conexas a la rehabilitación

También pueden formar parte de la rehabilitación determinadas actuaciones directamente vinculadas a la misma:

• Albañilería.

• Fontanería.

• Electricidad.

• Climatización.

• Protección contra incendios.

• Instalaciones de eficiencia energética.

• Instalación de ascensores.

• Eliminación de barreras arquitectónicas.

Siempre que se encuentren vinculadas de forma indisociable a la actuación principal de rehabilitación.

Obras que NO constituyen rehabilitación

Normalmente no tendrán esta consideración:

• Pintura.

• Conservación ordinaria.

• Mantenimiento.

• Reformas decorativas.

• Sustituciones aisladas de instalaciones.

Incluso aunque el importe económico sea elevado.

Exenciones de IGIC en la construcción

Segundas entregas de edificaciones

Es el supuesto de exención más habitual en el ámbito inmobiliario.

La transmisión de una vivienda usada normalmente se encuentra exenta de IGIC.

Renuncia a la exención

Cuando intervienen empresarios o profesionales puede resultar conveniente renunciar a la exención para evitar limitaciones en el derecho a deducción.

Cada operación debe analizarse individualmente.

La inversión del sujeto pasivo en la construcción

¿Qué es la inversión del sujeto pasivo?

Como regla general, en el IGIC el empresario que presta un servicio o entrega un bien repercute el impuesto en su factura y posteriormente lo ingresa en la Administración Tributaria Canaria.

Sin embargo, en determinados supuestos la normativa invierte esta obligación.

En estos casos:

• El proveedor no repercute IGIC.

• El destinatario de la operación se convierte en sujeto pasivo del impuesto.

• El destinatario debe autorrepercutirse el IGIC correspondiente y declararlo.

  
  

Por este motivo se denomina "inversión del sujeto pasivo".

¿Por qué existe este mecanismo?

La finalidad principal es combatir determinadas situaciones de fraude fiscal y garantizar una adecuada recaudación del impuesto en sectores especialmente sensibles.

Entre ellos destaca precisamente el sector de la construcción.

¿Cuándo se aplica la inversión del sujeto pasivo en la construcción?

La inversión del sujeto pasivo puede resultar aplicable en determinadas ejecuciones de obra y cesiones de personal relacionadas con:

• Urbanización de terrenos.

• Construcción de edificaciones.

• Rehabilitación de edificaciones.

  
  

La clave no está únicamente en la actividad realizada, sino también en la estructura contractual de la operación.

Operaciones afectadas

Ejecuciones de obra

Incluyen, entre otras:

• Construcción de viviendas.

• Construcción de edificios.

• Construcción de naves industriales.

• Construcción de locales comerciales.

• Obras de urbanización.

Rehabilitación de edificaciones

También pueden quedar comprendidas determinadas actuaciones que tengan la consideración fiscal de rehabilitación.

No toda reforma constituye una rehabilitación.

Por ello resulta imprescindible verificar previamente que la actuación cumple los requisitos establecidos por la normativa tributaria.

Cesiones de personal

La inversión del sujeto pasivo puede extenderse igualmente a determinadas cesiones de personal directamente vinculadas a la ejecución de las obras.

¿Quién debe aplicar la inversión del sujeto pasivo?

La respuesta depende de la posición que ocupe cada interviniente en la cadena contractual.

Relación entre promotor y contratista principal

Cuando concurren los requisitos legales, el contratista principal puede emitir su factura sin repercutir IGIC.

En este caso será el promotor quien deba autorrepercutirse el impuesto correspondiente.

Relación entre contratista principal y subcontratista

La inversión del sujeto pasivo también puede resultar aplicable en las relaciones entre contratistas y subcontratistas.

Este es uno de los supuestos que más errores genera en la práctica.

Muchos subcontratistas continúan emitiendo facturas con IGIC cuando deberían facturar sin repercusión del impuesto.

¿Cómo debe emitirse la factura?

Cuando resulte aplicable la inversión del sujeto pasivo:

El proveedor

• No repercute IGIC.

• Emite factura sin cuota tributaria.

• Debe incluir una referencia expresa a la inversión del sujeto pasivo.

El destinatario

• Calcula el IGIC correspondiente.

• Lo declara como impuesto devengado.

• Puede deducirlo simultáneamente si tiene derecho a ello.

Ejemplo práctico

Una constructora principal contrata a una empresa de instalaciones eléctricas para una obra de construcción de un edificio residencial.

Importe de la factura:

20.000 €

Si resulta aplicable la inversión del sujeto pasivo:

Instalador

Factura:

• Base imponible: 20.000 €

• IGIC: 0 €

Constructora principal

Debe autorrepercutirse el IGIC correspondiente.

Al mismo tiempo podrá deducirlo si cumple los requisitos generales de deducción.

Ventajas del sistema

La inversión del sujeto pasivo presenta diversas ventajas para la Administración Tributaria:

• Reduce el riesgo de fraude.

• Evita determinadas situaciones de impago del impuesto.

• Facilita el control de las operaciones.

Riesgos de una aplicación incorrecta

Los errores en esta materia son frecuentes.

Facturar con IGIC cuando no corresponde

Puede originar:

• Rectificaciones de facturas.

• Regularizaciones tributarias.

• Problemas de deducción.

  
  

Facturar sin IGIC cuando sí corresponde

Puede generar:

• Liquidaciones complementarias.

• Intereses de demora.

• Sanciones tributarias.

No documentar adecuadamente la operación

Es fundamental conservar:

• Contratos.

• Presupuestos.

• Certificaciones de obra.

• Licencias.

• Documentación técnica.

Estos documentos permiten acreditar la correcta aplicación del régimen.

Deducción del IGIC soportado por promotores y constructoras

Los empresarios y profesionales pueden deducir las cuotas soportadas en bienes y servicios afectos a la actividad económica.

Entre otros:

• Materiales de construcción.

• Honorarios de arquitectos.

• Honorarios de aparejadores.

• Servicios jurídicos.

• Estudios geotécnicos.

• Servicios de ingeniería.

• Licencias y servicios técnicos.

La adecuada gestión de estas deducciones influye directamente en la rentabilidad de cualquier promoción inmobiliaria.

Tabla resumen de operaciones habituales

Operación	Tributación habitual
Primera entrega de vivienda nueva	IGIC 7%
Vivienda protegida (determinados supuestos)	Tipo cero
Segunda transmisión de vivienda	Exenta de IGIC
Construcción de viviendas protegidas	Tipo cero
Rehabilitación de viviendas protegidas	Tipo cero
Obras de mantenimiento	Régimen general
Obras de reparación	Régimen general
Reformas ordinarias	Régimen general
Rehabilitación de edificios	Según cumplimiento de requisitos legales

Supuestos prácticos

Caso 1: Compra de vivienda nueva

Precio:

250.000 €

Tributación:

• IGIC: 17.500 €

• AJD: 2.500 €

Caso 2: Compra de vivienda usada

La operación queda exenta de IGIC y tributa mediante el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Nunca estarán sujetas a la modalidad de TPO las operaciones grava-

das, efectivamente, por el IGIC (operaciones interiores), esto es, sujetas y no exentas.

Caso 3: Reforma integral de vivienda

Se reforman cocina, baños e instalaciones interiores.

La actuación no implica necesariamente una rehabilitación fiscal.

Será necesario analizar sus características concretas.

Caso 4: Rehabilitación estructural de edificio

Una comunidad de propietarios acomete:

• Refuerzo estructural.

• Sustitución de cubierta.

• Rehabilitación de fachada.

• Renovación de instalaciones.

Coste de las obras:

400.000 €

Valor de la edificación (sin suelo):

1.000.000 €

Al superar el coste de las obras el 25% del valor de la edificación y corresponder más del 50% a elementos estructurales, la actuación podría calificarse como rehabilitación a efectos fiscales.

Caso 5: Construcción de viviendas protegidas

La ejecución de obra formalizada directamente entre promotor y contratista puede beneficiarse del tipo cero siempre que se cumplan los requisitos establecidos legalmente.

Errores más frecuentes en materia de IGIC y construcción

• Aplicar automáticamente criterios del IGIC.

• Confundir reforma con rehabilitación.

• Considerar rehabilitación cualquier actuación de importe elevado.

• Aplicar indebidamente el tipo cero.

• Ignorar las reglas de inversión del sujeto pasivo.

• No documentar adecuadamente contratos, proyectos y certificaciones de obra.

• No verificar los requisitos de las viviendas protegidas.

Conclusión

La fiscalidad de la construcción en Canarias exige un análisis individualizado de cada operación. La diferencia entre una construcción, una reparación, una reforma o una rehabilitación puede alterar significativamente el tratamiento tributario aplicable.

Asimismo, la existencia de beneficios fiscales para determinadas viviendas protegidas, la complejidad de las ejecuciones de obra y las reglas de inversión del sujeto pasivo convierten al IGIC de la construcción en una de las materias más técnicas del sistema tributario canario.

Por su parte, la inversión del sujeto pasivo en el IGIC de la construcción constituye una de las materias más técnicas y complejas de la fiscalidad canaria.

Su correcta aplicación exige analizar detalladamente cada proyecto, la naturaleza de las obras realizadas y la relación existente entre promotores, contratistas y subcontratistas.

Una revisión previa de la operación antes de emitir las facturas puede evitar errores costosos, regularizaciones tributarias y conflictos con la Administración Tributaria Canaria.

En un sector donde los importes económicos suelen ser elevados, una correcta planificación fiscal resulta tan importante como la propia ejecución de la obra.

Por ello, antes de iniciar cualquier promoción inmobiliaria, rehabilitación o proyecto constructivo resulta altamente recomendable realizar un estudio fiscal previo que permita aplicar correctamente la normativa, aprovechar los beneficios fiscales existentes y evitar futuras contingencias tributarias.