¿Son deducibles en el IRPF los gastos realizados antes de iniciar un alquiler turístico?

Preparar una vivienda para destinarla al alquiler turístico suele exigir gastos antes de recibir al primer huésped: pintura, reparación de instalaciones, sustitución de electrodomésticos, compra de mobiliario, seguros, intereses del préstamo, publicidad o adaptación del inmueble a las exigencias administrativas.

La duda es evidente: si todavía no se han obtenido ingresos, ¿pueden deducirse esos gastos en el IRPF?

La Dirección General de Tributos aborda esta cuestión en la Consulta Vinculante V1933-25, de 15 de octubre de 2025, y establece una conclusión que debe matizarse cuidadosamente:

Algunos gastos de reparación y conservación realizados antes del primer alquiler pueden ser deducibles si están exclusivamente dirigidos a obtener futuros ingresos y el propietario acredita una expectativa real de arrendamiento.

Sin embargo, esta regla no permite deducir automáticamente cualquier cantidad satisfecha desde la adquisición de la vivienda. La consulta distingue entre:

• Reparaciones y actuaciones de conservación previas.

• Inversiones, mejoras y mobiliario.

• Gastos periódicos como IBI, seguros y comunidad.

• Intereses y gastos de financiación.

• Periodos de uso particular.

• Periodos durante los cuales el inmueble permanece disponible para ser utilizado por su propietario.

Además, mientras la vivienda no esté arrendada, puede proceder la imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 de la Ley del IRPF, aunque exista intención de alquilarla en el futuro.

El caso analizado por la DGT

El supuesto planteado presenta algunas circunstancias especialmente relevantes.

Un matrimonio adquirió una vivienda al 50 % con la intención de destinarla al alquiler turístico. Sin embargo, por diversas circunstancias, los cónyuges tuvieron que residir en ella durante aproximadamente un año.

Durante ese periodo:

• El préstamo hipotecario indicaba que el inmueble se destinaba a vivienda habitual.

• Se realizaron obras.

• Se adquirió mobiliario.

• Se soportaron gastos asociados al inmueble.

  
  

Posteriormente, el matrimonio se trasladó a otra vivienda y comenzó a ofrecer el piso en alquiler turístico.

La cuestión planteada consistía en determinar si los gastos soportados antes del inicio del alquiler podían deducirse en el IRPF.

La respuesta de la DGT no admite una deducción general de todos ellos. Obliga a analizar:

• La naturaleza de cada gasto.

• El momento en que se realizó.

• El uso del inmueble en ese momento.

• Su relación exclusiva o parcial con el futuro alquiler.

• La existencia de pruebas sobre la intención efectiva de arrendar.

El contenido de la Consulta Vinculante V1933-25 resulta especialmente útil para propietarios de viviendas vacacionales.

Primera cuestión: ¿capital inmobiliario o actividad económica?

La consulta parte expresamente de que el alquiler turístico no constituye una actividad económica porque no concurren los requisitos del artículo 27.2 de la Ley del IRPF.

En ese supuesto, los ingresos se califican como rendimientos del capital inmobiliario.

El artículo 27.2 establece que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica cuando se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para ordenar la actividad.

No obstante, el alquiler turístico requiere un análisis adicional. Puede tener la consideración de actividad económica cuando no se limita a ceder temporalmente el inmueble, sino que incluye servicios propios de la industria hotelera, como:

• Limpieza periódica durante la estancia.

• Cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia.

• Recepción o atención continuada.

• Restaurante o servicio de comidas.

• Lavandería.

• Custodia de equipajes.

• Otros servicios análogos a los prestados por establecimientos hoteleros.

En cambio, normalmente no convierten por sí solos el alquiler en una actividad hotelera:

• La limpieza antes de la entrada y después de la salida.

• La entrega y recogida de llaves.

• La limpieza de zonas comunes.

• La asistencia puntual para solucionar una incidencia.

• El cambio de ropa al inicio o al final de cada estancia.

La consulta V1933-25 analiza exclusivamente el supuesto en que los ingresos son rendimientos del capital inmobiliario. Si existe una verdadera actividad económica, las reglas de imputación y deducibilidad deberán estudiarse desde esa otra calificación.

La regla general de los gastos deducibles

El artículo 23.1 de la Ley del IRPF permite deducir los gastos necesarios para obtener los rendimientos del capital inmobiliario.

Entre ellos pueden encontrarse:

• Intereses y gastos de financiación.

• Reparaciones y conservación.

• IBI y determinadas tasas.

• Gastos de comunidad.

• Primas de seguros.

• Servicios profesionales.

• Suministros asumidos por el propietario.

• Gastos de administración.

• Comisiones de plataformas e intermediarios.

• Formalización de contratos.

• Defensa jurídica.

• Amortización del inmueble.

• Amortización del mobiliario y demás bienes cedidos.

Sin embargo, no basta con que el gasto esté relacionado de manera genérica con la vivienda. Debe existir una correlación con los ingresos obtenidos o que se pretende obtener mediante el alquiler.

En los gastos anteriores al primer huésped, esa correlación deberá acreditarse con especial cuidado.

Reparaciones previas al alquiler: pueden ser deducibles

La DGT admite que los gastos de reparación y conservación realizados antes de formalizar el primer arrendamiento puedan deducirse.

Para ello deben cumplirse dos condiciones:

1. Las actuaciones deben estar dirigidas exclusivamente a poner el inmueble en condiciones de ser alquilado.

2. Debe existir una expectativa real y acreditable de obtener ingresos por su arrendamiento.

   
   

Esta doctrina también se recoge en el Manual práctico de IRPF de la Agencia Tributaria.

¿Qué se considera reparación o conservación?

Tienen esta consideración las actuaciones dirigidas a mantener el uso normal del inmueble, como:

• Pintado de paredes.

• Revoco.

• Reparación de humedades.

• Arreglo de instalaciones eléctricas.

• Reparación de fontanería.

• Sustitución de puertas deterioradas.

• Reparación o sustitución de la instalación de calefacción.

• Sustitución de elementos averiados.

• Reparación de ventanas o persianas.

• Arreglo de baños o cocina cuando no suponga una mejora sustancial.

• Sustitución de aparatos deteriorados por otros equivalentes.

No toda obra realizada antes del alquiler es una reparación. Debe distinguirse entre conservar el inmueble y mejorarlo.

El uso particular anterior puede impedir la deducción

La consulta insiste en que las reparaciones deben dirigirse exclusivamente a la futura obtención de rendimientos y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por su propietario.

Esta precisión tiene especial relevancia en el caso analizado, porque los propietarios residieron en la vivienda durante un año.

Si las obras se realizaron mientras utilizaban el inmueble como vivienda habitual, puede resultar difícil sostener que estuvieron exclusivamente dirigidas al futuro alquiler turístico.

Por ejemplo:

Actuación	Posible calificación
Pintura realizada mientras el propietario vive en la vivienda	Probablemente vinculada también al uso particular
Reparación de una avería necesaria para seguir residiendo en ella	No dirigida exclusivamente al futuro alquiler
Pintura efectuada después de abandonar la vivienda y antes de anunciarla	Puede vincularse al futuro alquiler
Reparación posterior al traslado para cumplir requisitos turísticos	Mayor conexión con el arrendamiento
Reforma integral realizada durante el uso particular	Requiere separar reparaciones, mejoras y uso personal

La mera intención inicial de alquilar la vivienda algún día no convierte en deducibles todos los gastos soportados mientras se utiliza personalmente.

¿Qué significa estar en “expectativa de alquiler”?

La expectativa de alquiler no consiste en una intención privada o indefinida.

Debe existir una actuación real y comprobable dirigida a incorporar el inmueble al mercado.

Podrían servir como medios de prueba:

• Publicación de anuncios en plataformas.

• Contrato con una agencia o empresa gestora.

• Alta o comunicación administrativa como vivienda vacacional.

• Solicitud de licencia, declaración responsable o autorización.

• Fotografías profesionales encargadas para el anuncio.

• Facturas de publicidad.

• Calendario abierto para reservas.

• Contratación de seguros específicos para alquiler turístico.

• Presupuestos de empresas gestoras.

• Contratos de limpieza o mantenimiento.

• Correspondencia con potenciales huéspedes.

• Reservas recibidas, aunque sean posteriores.

• Alta censal cuando resulte procedente.

• Adquisición de equipamiento específicamente exigido para la explotación.

• Bloqueo del uso particular desde una fecha determinada.

La prueba será valorada por los órganos de gestión o inspección de la Agencia Tributaria. No existe un único documento que garantice la deducción.

El tiempo transcurrido también es relevante

La consulta no fija un plazo máximo entre la reparación y el primer alquiler. Sin embargo, cuanto mayor sea el intervalo, más difícil puede resultar demostrar la relación exclusiva con los futuros ingresos.

No es lo mismo:

• Reparar la vivienda en marzo, anunciarla en abril y recibir al primer huésped en mayo.

• Reformarla en 2025, utilizarla personalmente durante dos años y comenzar a alquilarla en 2027.

En el segundo caso, la relación entre el gasto y el alquiler será más débil, especialmente si el propietario disfrutó del inmueble durante el periodo intermedio.

Una demora puede estar justificada, por ejemplo, por:

• Retrasos administrativos.

• Obras en el edificio.

• Problemas con la comunidad de propietarios.

• Prohibiciones posteriormente levantadas.

• Retrasos del contratista.

• Cancelaciones de reservas.

• Circunstancias objetivas del mercado.

Conviene conservar pruebas de estas circunstancias.

Reparación no es lo mismo que mejora

Esta distinción determina cómo se recupera fiscalmente el gasto.

Reparación y conservación

Su finalidad es mantener el inmueble en condiciones normales de uso o sustituir elementos deteriorados.

Puede deducirse como gasto, sujeto a los requisitos y límites legales.

Mejora o ampliación

Aumenta la capacidad, habitabilidad, calidad, eficiencia o vida útil del inmueble de forma relevante.

No se deduce íntegramente como gasto del ejercicio. Su importe se incorpora al valor de adquisición y se recupera mediante amortización.

Actuación	Tratamiento orientativo
Pintar paredes deterioradas	Reparación
Arreglar una fuga	Reparación
Sustituir una puerta averiada por otra equivalente	Reparación
Reparar la instalación eléctrica	Reparación
Construir una habitación adicional	Mejora
Cerrar una terraza para ampliar la vivienda	Mejora
Instalar por primera vez aire acondicionado	Generalmente, mejora
Reforma que aumenta sustancialmente la calidad del inmueble	Mejora
Sustitución de mobiliario	Bien amortizable, no reparación del inmueble

No siempre existe una respuesta automática. Una misma factura puede incluir reparación, mejora y adquisición de bienes, por lo que conviene solicitar al proveedor un desglose suficientemente preciso.

¿Qué ocurre si no hay ingresos durante el año de la reparación?

La DGT señala que los gastos de reparación y conservación previos pueden conservar su deducibilidad aunque en ese mismo ejercicio todavía no se hayan obtenido rentas.

Si no existen ingresos del inmueble, estos gastos podrán deducirse en los cuatro años siguientes, respetando el límite previsto legalmente.

Este límite afecta conjuntamente a:

• Los intereses y demás gastos de financiación deducibles.

• Los gastos de reparación y conservación.

  
  

Su importe no puede exceder, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso puede trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes, aplicando de nuevo el límite en cada uno de ellos.

Ejemplo

Durante 2025, un propietario realiza reparaciones por 8.000 euros exclusivamente dirigidas a preparar la vivienda para su alquiler turístico. Ese año no obtiene ingresos, pero acredita que ya estaba anunciada y disponible.

En 2026 obtiene 6.000 euros de ingresos íntegros.

Sin considerar otros intereses o reparaciones, podrá aplicar como máximo 6.000 euros con cargo al límite de esa anualidad. Los 2.000 euros restantes podrían continuar pendientes para los ejercicios siguientes dentro del periodo de cuatro años.

La deducción efectiva deberá coordinarse con los gastos del propio ejercicio y con las reglas de cumplimentación de la declaración.

El plazo de cuatro años no comienza cuando se alquila

Conviene tener cuidado con esta cuestión.

El exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes al ejercicio en que se soportó el gasto. El plazo no queda indefinidamente suspendido hasta que comience el alquiler.

Por tanto, si se realizan reparaciones y la vivienda tarda demasiado tiempo en generar ingresos, puede agotarse el periodo durante el cual el gasto pendiente puede aplicarse.

Los intereses anteriores al alquiler no reciben el mismo tratamiento

Aunque los intereses del préstamo se encuentran dentro de los gastos potencialmente deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario, su tratamiento temporal no es idéntico al de las reparaciones previas.

La AEAT indica que los intereses y demás gastos de financiación solo son deducibles en proporción al periodo durante el cual la vivienda se encuentre alquilada. En consecuencia, los intereses correspondientes al periodo previo a la formalización del arrendamiento no son deducibles como gasto del capital inmobiliario.

Por tanto:

Periodo	Intereses hipotecarios
Vivienda utilizada por el propietario	No deducibles del alquiler
Vivienda vacía antes del primer arrendamiento	En principio, no deducibles
Vivienda efectivamente arrendada	Deducibles proporcionalmente, con los límites legales
Periodo entre huéspedes	Requiere atender al criterio restrictivo sobre días efectivamente arrendados

Tampoco es deducible como gasto el importe destinado a devolver el principal del préstamo. Solo pueden considerarse los intereses y gastos de financiación en los términos legalmente previstos.

IBI, seguro, comunidad y otros gastos anuales

La Consulta V1933-25 establece expresamente que los gastos de carácter anual solo se deducen en proporción a los días durante los cuales la vivienda estuvo efectivamente arrendada.

Esta regla afecta, entre otros, a:

• IBI.

• Seguro del hogar.

• Gastos ordinarios de comunidad.

• Determinadas tasas.

• Amortización del inmueble.

• Otros gastos periódicos.

Fórmula de prorrateo

Gasto deducible = Gasto anual × Días arrendados​

365

Ejemplo

Una vivienda estuvo alquilada durante 120 días y soportó:

• IBI: 600 euros.

• Seguro: 365 euros.

• Comunidad: 1.200 euros.

• 
  

El gasto deducible, aplicando exclusivamente el criterio temporal, sería:

Gasto	Importe anual	Parte correspondiente a 120 días
IBI	600 €	197,26 €
Seguro	365 €	120,00 €
Comunidad	1.200 €	394,52 €

Este cálculo no sustituye la comprobación de los demás requisitos de deducibilidad.

¿Pueden deducirse los gastos de los periodos entre huéspedes?

Este es uno de los puntos más controvertidos del alquiler turístico.

La consulta reproduce el criterio fijado por el Tribunal Supremo: los gastos anuales asociados al inmueble deben admitirse únicamente por el tiempo durante el cual estuvo arrendado y generó rentas, en la proporción correspondiente.

Esto conduce a un criterio estricto respecto de:

• Días sin reserva.

• Periodos entre huéspedes.

• Temporadas en las que el inmueble permanece anunciado, pero no ocupado.

• Meses de baja demanda.

• Periodos bloqueados para uso del propietario.

Aunque económicamente algunos gastos se soportan para mantener la vivienda disponible, el criterio administrativo y jurisprudencial exige prorratear los gastos anuales por los días de arrendamiento efectivo.

No deben confundirse estos gastos periódicos con determinadas reparaciones previas, para las que la DGT sí admite la deducción futura cuando se acredita la expectativa de alquiler.

La amortización comienza con el alquiler efectivo

La amortización del inmueble responde a la depreciación derivada de su utilización para obtener rendimientos.

Cuando los ingresos se califican como capital inmobiliario, la amortización del inmueble se considera efectiva si no supera, con carácter general, el 3 % aplicado sobre el mayor de:

• El coste de adquisición satisfecho.

• El valor catastral.

En ambos casos se excluye el valor del suelo.

No obstante, en un inmueble turístico alquilado solo durante parte del año, la amortización debe prorratearse por los días efectivamente arrendados.

Ejemplo

Supongamos que la base de amortización correspondiente a la construcción asciende a 150.000 euros.

La amortización anual teórica sería:

150.000 × 3%=4.500 euros

Si estuvo arrendada 100 días:

4.500 × 100 =1.232,88 euros

365

La parte correspondiente a los días no alquilados no se deduce como rendimiento del capital inmobiliario.

¿Cómo se trata el mobiliario?

La compra inicial de camas, sofás, mesas, electrodomésticos, menaje duradero o aparatos de climatización no suele constituir un gasto de reparación deducible íntegramente.

Son bienes utilizados durante varios ejercicios y su coste se recupera mediante amortización, siempre que:

• Se cedan junto con la vivienda.

• Estén vinculados al alquiler.

• Se conserve la factura.

• Respondan a una depreciación efectiva.

• Se aplique el coeficiente correspondiente.

• Se prorratee por los días de alquiler cuando proceda.

Los bienes de escaso valor y consumo inmediato pueden requerir un análisis diferente, pero no debería tratarse automáticamente todo el equipamiento como gasto corriente.

Gastos de publicidad, fotografías y plataformas

Los gastos directamente dirigidos a captar huéspedes presentan una relación más clara con los futuros ingresos.

Pueden incluir:

• Fotografías profesionales.

• Creación del anuncio.

• Publicidad.

• Comisión de alta en plataformas.

• Servicios de posicionamiento.

• Honorarios iniciales de una empresa gestora.

• Elaboración de contenidos.

• Software de reservas.

• Gastos de formalización relacionados con la explotación.

Su deducibilidad dependerá de:

• La calificación de la renta.

• El devengo del gasto.

• Su vinculación con el alquiler.

• La existencia de factura.

• La posible consideración como gasto anticipado o activo.

• La inexistencia de uso particular.

Aunque refuerzan la prueba de la expectativa de alquiler, deben clasificarse individualmente.

Gastos administrativos para iniciar el alquiler

También pueden existir gastos relacionados con:

• Declaración responsable.

• Tramitación administrativa.

• Certificados técnicos.

• Cédula o documento de habitabilidad.

• Informes profesionales.

• Registro turístico.

• Honorarios de asesoría.

• Obtención de documentación obligatoria.

• 
  

Estos gastos pueden constituir una prueba relevante de la intención de alquilar. Sin embargo, su tratamiento fiscal dependerá de su naturaleza y de si deben considerarse gasto corriente, mayor valor de un activo o coste relacionado con una autorización de duración plurianual.

Mientras no está alquilada, existe imputación de renta

La intención de alquilar el inmueble no evita la imputación de rentas inmobiliarias.

El artículo 85 de la Ley del IRPF establece una renta imputada para determinados inmuebles urbanos que:

• No generan rendimientos.

• No están afectos a actividades económicas.

• No constituyen la vivienda habitual del contribuyente.

• Permanecen a disposición de su propietario.

La DGT, siguiendo el criterio del Tribunal Supremo, recuerda que los inmuebles destinados a ser alquilados, pero que todavía no lo están, pueden quedar sometidos a imputación de renta.

Por tanto, durante un mismo año puede existir:

• Rendimiento del capital inmobiliario por los días alquilados.

• Imputación de renta por los días no alquilados y a disposición del propietario.

La renta imputada se calcula proporcionalmente al número de días correspondiente.

Una vivienda anunciada también puede generar renta imputada

Que el inmueble aparezca publicado en una plataforma no significa necesariamente que deje de estar a disposición de su propietario.

Mientras no esté arrendado, procede analizar la imputación del artículo 85, incluso cuando:

• El calendario esté abierto.

• La vivienda espere reservas.

• Exista contrato con una agencia.

• El propietario manifieste que no desea utilizarla.

• Se estén realizando gestiones comerciales.

La expectativa de alquiler puede justificar determinadas reparaciones previas, pero no elimina por sí misma la renta imputada.

Esta es una de las aparentes contradicciones del sistema:

• Fiscalmente puede reconocerse que existe intención de obtener ingresos futuros.

• Al mismo tiempo, se imputa renta por los días sin arrendamiento efectivo.

¿Qué ocurre durante el año en que fue vivienda habitual?

Si el propietario residió efectivamente en el inmueble como vivienda habitual:

• No procede imputación de renta por ese periodo.

• Los gastos personales de la vivienda no son deducibles del futuro alquiler.

• Las obras realizadas para su disfrute particular no se transforman después en reparaciones deducibles.

• Las mejoras pueden formar parte del valor de adquisición cuando cumplan los requisitos correspondientes.

• El mobiliario posteriormente cedido podrá amortizarse desde su afectación al alquiler, atendiendo a su valor y depreciación.

Debe fijarse con claridad la fecha en que termina el uso particular y comienza la preparación exclusiva para el arrendamiento.

El alquiler turístico no aplica la reducción del alquiler de vivienda habitual

Los rendimientos positivos derivados del alquiler turístico no pueden beneficiarse, con carácter general, de las reducciones previstas en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF para determinados arrendamientos destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El alquiler turístico o vacacional responde a una estancia temporal, no a la residencia habitual del huésped.

Por tanto, el rendimiento neto positivo tributará sin aplicar las reducciones previstas para el alquiler residencial, sin perjuicio de la deducción de los gastos que correspondan.

Diferencias principales entre tipos de gastos

Gasto	Antes del primer alquiler	Durante los días alquilados	Periodos sin huéspedes
Reparación y conservación	Puede ser deducible si existe expectativa acreditada y finalidad exclusiva	Deducible, con límites	Tratamiento condicionado a su vinculación con ingresos
Intereses del préstamo	En principio, no deducibles	Deducibles proporcionalmente y con límite	Criterio restrictivo
IBI	No deducible por el periodo previo	Deducible proporcionalmente	No deducible según criterio de días efectivos
Seguro	No deducible por el periodo previo	Deducible proporcionalmente	No deducible según criterio de días efectivos
Comunidad	No deducible por el periodo previo	Deducible proporcionalmente	No deducible según criterio de días efectivos
Amortización del inmueble	No	Sí, proporcionalmente	No
Mobiliario	No como gasto inmediato; se amortiza	Amortización proporcional	No
Mejora o ampliación	Se incorpora al valor del activo	Se recupera mediante amortización	No como gasto corriente
Publicidad y captación	Posiblemente deducible si está directamente vinculada	Deducible	Requiere justificar su finalidad

Ejemplo práctico completo

Una persona abandona el 31 de marzo una vivienda que hasta entonces utilizaba personalmente.

Entre abril y mayo realiza las siguientes actuaciones:

• Pintura y reparación de humedades: 3.500 euros.

• Construcción de una nueva habitación: 18.000 euros.

• Compra de mobiliario: 6.000 euros.

• Fotografías y publicación del anuncio: 500 euros.

• Intereses hipotecarios de abril y mayo: 900 euros.

• Seguro anual: 480 euros.

• IBI anual: 700 euros.

  
  

La vivienda se anuncia el 15 de abril y recibe su primer huésped el 1 de junio. Durante el resto del año permanece alquilada 120 días.

El tratamiento orientativo sería:

• Pintura y humedades: podrían considerarse reparación previa deducible si se acredita que se hicieron exclusivamente para alquilar.

• Nueva habitación: constituye una mejora; se incorpora al valor amortizable.

• Mobiliario: se recupera mediante amortización, no como gasto íntegro.

• Fotografías y anuncio: presentan una relación directa con la captación de huéspedes.

• Intereses de abril y mayo: en principio, no son deducibles por corresponder a un periodo anterior al alquiler.

• Seguro e IBI: se deducen proporcionalmente por los 120 días alquilados.

• Días no alquilados desde el abandono del uso habitual: pueden generar imputación de renta inmobiliaria.

La clasificación definitiva dependerá de las facturas, la naturaleza real de las actuaciones y el conjunto de circunstancias.

Particularidades en Canarias

El criterio de la Consulta V1933-25 afecta al IRPF y se aplica igualmente a los propietarios residentes en Canarias.

No obstante, el alquiler vacacional situado en Canarias también puede generar obligaciones en el IGIC.

Con carácter general, la cesión de una vivienda vacacional en Canarias se encuentra sujeta y no exenta del IGIC, normalmente al tipo general del 7 %, sin perjuicio de posibles regímenes o circunstancias específicas. Así lo ha mantenido la Agencia Tributaria Canaria en su doctrina sobre viviendas vacacionales.

Por ello, debe distinguirse:

• La deducibilidad del gasto en el IRPF.

• La deducción de la cuota de IGIC soportada.

• La obligación de repercutir IGIC.

• La posible aplicación del régimen especial del pequeño empresario o profesional.

• Las obligaciones censales y periódicas.

• Los requisitos turísticos autonómicos, insulares y municipales.

Que un gasto no sea deducible en el IRPF durante el periodo previo no determina automáticamente su tratamiento a efectos del IGIC. Ambos impuestos tienen reglas y momentos de afectación distintos.

¿Qué documentación conviene conservar?

Para defender la deducción de gastos previos sería recomendable conservar:

• Facturas completas a nombre del propietario.

• Justificantes bancarios de pago.

• Presupuestos y contratos de obra.

• Descripción detallada de las actuaciones.

• Fotografías anteriores y posteriores.

• Fecha de abandono del uso particular.

• Alta o declaración turística.

• Contrato con la empresa gestora.

• Anuncios publicados y fecha de activación.

• Calendarios de disponibilidad.

• Correos con agencias y potenciales huéspedes.

• Reservas recibidas.

• Póliza específica del alquiler.

• Facturas de fotografía y publicidad.

• Actas o comunicaciones de la comunidad.

• Informes sobre retrasos administrativos.

• Desglose entre reparación y mejora.

• Inventario del mobiliario.

• Cuadro anual de días alquilados, disponibles y utilizados particularmente.

La factura es necesaria, pero puede no ser suficiente. También debe acreditarse la relación del gasto con la obtención de ingresos.

Protocolo para separar correctamente los periodos

Una buena práctica consiste en dividir cronológicamente el uso del inmueble:

Periodo	Situación	Tratamiento general
Uso como vivienda del propietario	Uso particular	Gastos no deducibles del alquiler
Preparación exclusiva para alquilar	Expectativa acreditable	Algunas reparaciones pueden deducirse
Días efectivamente alquilados	Obtención de ingresos	Gastos correlacionados y proporcionales
Días vacíos entre estancias	Disponible o en expectativa	Imputación de renta y limitación de gastos anuales
Periodos bloqueados por el propietario	Uso o disponibilidad particular	Imputación de renta
Obras de mejora	Inversión	Mayor valor y amortización futura

Este calendario debería conciliarse con las reservas, facturas de plataformas y consumos.

Errores frecuentes

Entre los errores más habituales se encuentran:

• Deducir todos los gastos desde la fecha de compra.

• Considerar que la intención futura de alquilar es suficiente.

• Deducir reparaciones realizadas mientras el propietario residía en la vivienda.

• Tratar una reforma integral como simple reparación.

• Deducir íntegramente muebles y electrodomésticos.

• Deducir todo el IBI, seguro y comunidad aunque la vivienda solo se alquile unos días.

• Deducir intereses hipotecarios correspondientes al periodo anterior al alquiler.

• No declarar la renta imputada de los días sin huéspedes.

• Aplicar la reducción prevista para el alquiler de vivienda habitual.

• No diferenciar los porcentajes de cada copropietario.

• No conservar las facturas.

• Confundir gasto deducible en IRPF con cuota deducible de IGIC.

• No controlar el plazo de cuatro años para las reparaciones pendientes.

• Declarar como días alquilados todos los días en que el anuncio estuvo publicado.

Preguntas frecuentes

1. ¿Puede deducirse una reparación realizada antes del primer huésped?

Sí, si está dirigida exclusivamente a preparar la vivienda para obtener ingresos y existe una expectativa real y acreditable de alquiler.

2. ¿Basta con afirmar que se pretendía alquilar?

No. La intención debe apoyarse en pruebas objetivas.

3. ¿Qué pruebas pueden acreditar la expectativa?

Anuncios, contrato con una gestora, alta turística, publicidad, calendarios abiertos, reservas, fotografías profesionales y comunicaciones con posibles huéspedes.

4. ¿Son deducibles las obras realizadas mientras el propietario vivía en el inmueble?

En principio, será difícil considerarlas exclusivamente vinculadas al futuro alquiler. Habrá que analizar su naturaleza y finalidad concreta.

5. ¿Qué ocurre si la vivienda no obtiene ingresos el año de la reparación?

Los gastos de reparación y conservación que cumplan los requisitos pueden deducirse en los cuatro años siguientes, respetando el límite legal.

6. ¿Pueden trasladarse indefinidamente?

No. El periodo de aplicación es de cuatro años.

7. ¿Son deducibles los intereses hipotecarios anteriores al alquiler?

Conforme al criterio de la AEAT, los correspondientes al periodo previo a la formalización del arrendamiento no son deducibles como gasto del capital inmobiliario.

8. ¿Puede deducirse el principal del préstamo?

No. La devolución del capital prestado no constituye un gasto deducible.

9. ¿Se deduce todo el IBI anual?

No si la vivienda solo estuvo alquilada parte del año. Se prorratea por los días de arrendamiento efectivo.

10. ¿Sucede lo mismo con el seguro y la comunidad?

Sí. Los gastos anuales se deducen proporcionalmente por el periodo efectivamente arrendado.

11. ¿Puede deducirse toda la amortización anual?

No. En el alquiler turístico debe prorratearse por los días durante los cuales el inmueble estuvo arrendado.

12. ¿Los muebles son un gasto inmediato?

Normalmente no. Su coste se recupera mediante amortización.

13. ¿Una reforma de la cocina es reparación o mejora?

Depende del alcance. Sustituir elementos deteriorados por otros equivalentes puede ser reparación; aumentar sustancialmente la calidad, capacidad o funcionalidad puede constituir mejora.

14. ¿Hay que declarar renta imputada durante los días sin huéspedes?

Con carácter general, sí, cuando el inmueble no está alquilado ni afecto a una actividad económica y permanece a disposición del propietario.

15. ¿También existe renta imputada si la vivienda está anunciada?

Sí. Estar publicada o disponible para reservas no equivale a estar efectivamente arrendada.

16. ¿Se aplica la reducción del alquiler de vivienda habitual?

No al alquiler turístico, porque no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

17. ¿Qué ocurre si se prestan servicios hoteleros?

El alquiler puede calificarse como actividad económica y su tributación deberá analizarse conforme a las reglas de esa categoría.

18. ¿Cada copropietario declara su parte?

Sí. Cada titular debe imputarse los ingresos, gastos y rentas inmobiliarias en función de su porcentaje de propiedad.

19. ¿La factura debe estar a nombre del propietario?

Sí. La factura y el justificante de pago deben identificar adecuadamente a quien pretende deducir el gasto.

20. ¿En Canarias el alquiler vacacional lleva IGIC?

Con carácter general, está sujeto y no exento de IGIC. De acuerdo a la fiscalidad canaria deben analizarse el tipo, el régimen aplicable y las obligaciones censales y periódicas.

Conclusión

La Consulta Vinculante V1933-25 confirma que no es imprescindible haber recibido ya al primer huésped para que determinadas reparaciones puedan relacionarse con el alquiler turístico.

Pero la deducción exige algo más que una intención futura:

Las reparaciones deben estar exclusivamente dirigidas a obtener ingresos y el propietario debe poder acreditar que la vivienda se encontraba en una situación real de expectativa de alquiler.

Esta posibilidad no se extiende automáticamente a todos los gastos previos.

Las principales reglas son:

• Las reparaciones previas pueden deducirse si existe correlación exclusiva con el futuro alquiler.

• Las obras de mejora se recuperan mediante amortización.

• El mobiliario no se deduce íntegramente, sino a través de su amortización.

• Los intereses anteriores al alquiler no son deducibles conforme al criterio administrativo.

• El IBI, el seguro, la comunidad y la amortización se prorratean por los días efectivamente arrendados.

• Los periodos sin huéspedes pueden generar imputación de renta inmobiliaria.

• Las reparaciones pendientes están sometidas al límite de los ingresos y al plazo de cuatro años.

• El alquiler turístico no disfruta de la reducción prevista para el alquiler de vivienda habitual.

En la práctica, el principal problema no suele ser identificar el gasto, sino demostrar desde qué fecha la vivienda dejó de utilizarse privadamente y comenzó a prepararse de forma exclusiva y efectiva para obtener ingresos.

Por eso, además de conservar facturas, el propietario debería construir una cronología documental: cuándo abandonó el inmueble, cuándo inició las reparaciones, cuándo realizó los trámites turísticos, cuándo publicó el anuncio y cuándo recibió las primeras reservas. Esa secuencia será la que permita defender que los gastos previos no respondían al disfrute personal, sino a una verdadera explotación turística futura.