¿Puede un no residente con un alquiler vacacional en Canarias acogerse al REPEP?
Una persona que no reside en Canarias y explota una vivienda vacacional situada en las islas no puede acogerse automáticamente al Régimen Especial del Pequeño Empresario o Profesional —REPEP— por el mero hecho de ser propietaria del inmueble.
La cuestión decisiva a efectos fiscales es determinar si, a efectos del IGIC, se encuentra establecida en Canarias.
De acuerdo con el criterio publicado por la Agencia Tributaria Canaria en 2026:
Si el propietario dispone en Canarias de un establecimiento permanente, con medios materiales y humanos propios, podrá acogerse al REPEP si cumple los demás requisitos.
Si no dispone de establecimiento permanente, tendrá la consideración de empresario o profesional no establecido y no podrá aplicar el REPEP.
Por tanto, la mera titularidad de una vivienda vacacional no es suficiente. Debe examinarse cómo se organiza y desarrolla realmente la actividad.
¿Qué es el REPEP?
El Régimen Especial del Pequeño Empresario o Profesional (REPEP) es un régimen especial del IGIC aplicable a empresarios y profesionales personas físicas establecidos en Canarias cuyo volumen de operaciones no supere el límite legalmente establecido.
Su principal efecto consiste en que las operaciones sujetas al IGIC realizadas por la persona incluida en el régimen quedan exentas por franquicia fiscal.
En la práctica:
No se repercute IGIC al huésped.
La factura debe indicar “Exención franquicia fiscal”.
No se presentan, con carácter general, autoliquidaciones periódicas por esas operaciones.
No se pueden deducir las cuotas de IGIC soportadas relacionadas con la actividad exenta.
Se mantienen determinadas obligaciones censales, registrales, de facturación e información.
El REPEP no significa que la actividad deje de estar sujeta al IGIC. La operación sigue sujeta, pero queda exenta como consecuencia de la franquicia fiscal.
El alquiler vacacional está sujeto al IGIC
A diferencia de lo que sucede con determinados arrendamientos de vivienda habitual, la explotación de una vivienda vacacional en Canarias constituye, con carácter general, una prestación de servicios sujeta y no exenta del IGIC.
En el régimen general, el alquiler vacacional tributa normalmente al tipo general del 7 %, según el criterio de la Agencia Tributaria Canaria sobre la fiscalidad del alquiler vacacional.
Si el propietario puede acogerse al REPEP, será este régimen el que determine la exención de la operación. Si no puede hacerlo, deberá repercutir el IGIC correspondiente.
No residente fiscal y no establecido en Canarias no son lo mismo
Antes de analizar el REPEP conviene diferenciar varios conceptos.
No residente en Canarias
Puede tratarse de:
Una persona residente en la Península o Baleares.
Una persona residente en otro Estado.
Una persona que, aunque no viva habitualmente en Canarias, dispone de una organización empresarial estable en las islas.
No residir en Canarias no significa necesariamente no estar establecido a efectos del IGIC.
No residente fiscal en España
Es quien no tiene su residencia fiscal en territorio español. Sus rentas obtenidas en España pueden quedar sometidas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Empresario no establecido a efectos del IGIC
Es quien realiza operaciones sujetas al IGIC sin disponer en Canarias de una sede de actividad o establecimiento permanente que intervenga en ellas.
Una persona puede residir en Madrid y estar establecida en Canarias a efectos del IGIC si dispone aquí de una organización empresarial suficientemente estable. También puede ser propietaria de varios inmuebles en Canarias y continuar teniendo la consideración de no establecida si carece de medios humanos y organizativos propios.
El REPEP se refiere al establecimiento a efectos del IGIC. No debe trasladarse automáticamente a este impuesto la definición de establecimiento permanente utilizada en el IRNR.
El cambio introducido desde 2024
Desde el 1 de enero de 2024, las personas físicas no establecidas en el territorio de aplicación del IGIC no pueden quedar incluidas en el REPEP, con independencia de su volumen de operaciones.
Así lo recoge actualmente la información oficial de la Agencia Tributaria Canaria sobre el REPEP.
Por tanto, cumplir el límite de facturación no es suficiente. Primero debe comprobarse si el propietario se encuentra establecido en Canarias.
La pregunta decisiva: ¿existe un establecimiento permanente?
La Agencia Tributaria Canaria, en sus preguntas frecuentes publicadas el 8 de junio de 2026, plantea expresamente el caso de una persona no residente en Canarias que dispone de un inmueble destinado al alquiler vacacional.
Su respuesta establece:
Si dispone en Canarias de medios materiales y humanos propios, puede considerarse que existe un establecimiento permanente y podrá acogerse al REPEP si cumple los demás requisitos. Si no dispone de establecimiento permanente, no puede acogerse al régimen.
El criterio remite a una consulta de 17 de abril de 2026.
La existencia de un establecimiento no depende solamente de la propiedad de la vivienda. Debe existir una estructura con suficiente permanencia y capacidad para intervenir en la prestación de los servicios.
Medios materiales
Entre los medios materiales pueden encontrarse:
La propia vivienda afectada a la explotación turística.
Un local u oficina desde el que se gestione la actividad.
Equipos informáticos y de comunicación.
Mobiliario, maquinaria y equipamiento.
Instalaciones destinadas a atender a los huéspedes.
Vehículos u otros bienes afectos a la actividad.
La vivienda constituye un medio material, pero disponer únicamente de ella no resuelve la cuestión. También debe examinarse la existencia de medios humanos.
Medios humanos
Los medios humanos pueden comprender personal que desarrolle de manera estable funciones como:
Gestión de reservas.
Atención a los huéspedes.
Entrega y recogida de llaves.
Resolución de incidencias.
Organización de entradas y salidas.
Supervisión de limpieza y mantenimiento.
Gestión administrativa.
Coordinación de los servicios prestados.
La exigencia no debe confundirse con la contratación aislada de un servicio externo. La cuestión es si el propietario dispone realmente de una organización humana en Canarias sobre la que tenga un grado suficiente de disponibilidad y control para desarrollar la actividad.
La mera propiedad de la vivienda no basta
Un inmueble destinado al alquiler vacacional constituye un medio material localizado en Canarias, pero normalmente no acredita por sí solo la existencia de un establecimiento permanente.
Si el propietario:
Reside fuera de Canarias.
Gestiona las reservas desde su lugar de residencia.
Utiliza una plataforma digital.
Contrata puntualmente la limpieza.
Encarga la entrega de llaves a un tercero.
No dispone de empleados ni de una estructura humana propia en las islas,
lo más probable es que tenga la consideración de empresario no establecido a efectos del IGIC.
En consecuencia, no podría acogerse al REPEP, aunque sus ingresos por el alquiler fueran muy reducidos.
¿Contratar una empresa gestora crea un establecimiento permanente?
No necesariamente.
La contratación de una empresa de gestión vacacional no convierte automáticamente los medios de la gestora en medios propios del propietario.
Si la empresa gestora:
Actúa con organización propia.
Presta servicios a numerosos propietarios.
Decide cómo organiza su personal.
Asume su propia responsabilidad empresarial.
Se limita a prestar al propietario un servicio independiente,
sus medios humanos y materiales pertenecen, en principio, a la gestora, no al propietario del inmueble.
En este escenario, el propietario puede continuar teniendo la consideración de no establecido en Canarias.
La conclusión podría ser diferente si el propietario dispone de manera estable de los medios humanos y técnicos, aunque no sean jurídicamente de su propiedad, y ejerce sobre ellos un grado de control comparable al que tendría sobre recursos propios. Se trata de una cuestión casuística que debe acreditarse mediante contratos y pruebas sobre el funcionamiento real de la actividad.
Casos prácticos
Caso 1. Propietario residente en Madrid que lo gestiona todo a distancia
El propietario realiza las siguientes actuaciones:
Publica la vivienda en una plataforma.
Gestiona personalmente las reservas desde Madrid.
Contrata a una empresa canaria para limpiar entre estancias.
Utiliza una caja de seguridad para entregar las llaves.
No tiene empleados ni oficina en Canarias.
Aunque dispone del inmueble, no parece contar con medios humanos propios en Canarias.
Conclusión: tendría, previsiblemente, la consideración de no establecido y no podría acogerse al REPEP.
Caso 2. Propietario residente en Alemania con un empleado en Canarias
El propietario:
Dispone de la vivienda vacacional.
Tiene contratado a un trabajador en Canarias.
El trabajador atiende a los huéspedes, supervisa las entradas y resuelve incidencias.
La actividad se desarrolla con continuidad.
En este caso existen medios materiales y humanos propios suficientemente estables.
Conclusión: podría considerarse establecido en Canarias y acogerse al REPEP si cumple los restantes requisitos.
Caso 3. Propietario con una empresa gestora independiente
La empresa gestora:
Anuncia la vivienda.
Gestiona las reservas.
Atiende a los huéspedes.
Organiza la limpieza.
Cobra una comisión.
Presta los mismos servicios a numerosos propietarios.
El propietario no dispone directamente del personal de la gestora ni controla su organización.
Conclusión: la contratación de la gestora no debería bastar por sí sola para considerar establecido al propietario. No podría acogerse al REPEP salvo que concurriesen otros medios propios o bajo su control.
Caso 4. Propietario con personal y oficina en Canarias
El titular explota varias viviendas, dispone de una oficina y cuenta con personal contratado para gestionar reservas, mantenimiento y atención al cliente.
Conclusión: existen indicios claros de una organización estable. Si el titular es una persona física y cumple los límites y demás requisitos, podría quedar incluido en el REPEP.
Caso 5. La vivienda pertenece a una sociedad
El inmueble es propiedad de una sociedad limitada, española o extranjera.
Conclusión: la sociedad no puede acogerse al REPEP, porque este régimen se encuentra reservado a sujetos pasivos personas físicas. La existencia de establecimiento permanente no elimina este impedimento.
Resumen de los principales supuestos
Situación | ¿Establecido en Canarias? | ¿Podría aplicar REPEP? |
Solo dispone de la vivienda y gestiona desde fuera | Normalmente no | No |
Vivienda más servicios externos independientes | Normalmente no | No |
Vivienda y empleado propio en Canarias | Posiblemente sí | Sí, si cumple los demás requisitos |
Oficina, personal y organización estable | Sí, en principio | Sí, si cumple los demás requisitos |
Empresa gestora independiente | No necesariamente | Dependerá de si existen otros medios propios |
Sociedad propietaria del inmueble | Puede estar establecida | No, porque no es persona física |
Comunidad de bienes propietaria | Puede ser sujeto pasivo | No, porque el REPEP se limita a personas físicas |
Los demás requisitos para acogerse al REPEP
Acreditar la existencia de un establecimiento permanente es solamente el primer paso.
Además, deben cumplirse los restantes requisitos.
1. Ser una persona física
El REPEP no se aplica a:
Sociedades limitadas.
Sociedades anónimas.
Comunidades de bienes.
Sociedades civiles.
Entidades extranjeras.
Otras entidades sin personalidad jurídica.
Cuando el inmueble pertenece a varias personas, debe determinarse quién tiene la condición de sujeto pasivo del IGIC. Si la actividad corresponde a una comunidad de bienes, esta no puede aplicar el REPEP aunque sus miembros sean personas físicas.
2. Estar establecido en Canarias
El establecimiento debe intervenir en la actividad de alquiler vacacional. No bastaría con disponer de una estructura en Canarias totalmente ajena a la operación.
3. No superar el límite de volumen de operaciones
El límite del REPEP ha pasado de 30.000 a 50.000 euros.
El Decreto ley canario 3/2026 estableció:
Una opción extraordinaria desde el 1 de julio de 2026 para determinados empresarios y profesionales con un volumen de operaciones en 2025 no superior a 50.000 euros.
La elevación general del límite a 50.000 euros a partir del 1 de enero de 2027.
La opción extraordinaria de 2026 debía ejercerse entre el 1 y el 31 de julio mediante el modelo 400. La presentación fuera de ese plazo no produce efectos.
Para 2027, el límite general de 50.000 euros deberá comprobarse atendiendo al volumen total de operaciones de 2026.
4. Computar todas las actividades del propietario
El límite no se calcula atendiendo exclusivamente a los ingresos del alquiler vacacional en Canarias.
Deben computarse las operaciones realizadas por la persona física en el conjunto de sus actividades empresariales o profesionales, con independencia:
De la actividad de la que procedan.
Del régimen tributario aplicable.
Del territorio en el que se entiendan realizadas.
De que determinadas operaciones estén exentas.
Ejemplo
Una persona residente en Alemania obtiene en 2026:
18.000 euros por el alquiler vacacional en Canarias.
38.000 euros por una actividad profesional desarrollada en Alemania.
Su volumen de operaciones conjunto asciende a 56.000 euros.
Aunque el alquiler vacacional no supera individualmente los 50.000 euros, la persona excede el límite computando el conjunto de sus actividades y no podría aplicar el REPEP en 2027.
5. No haber renunciado al régimen
La renuncia al REPEP puede ser:
Expresa, mediante el modelo 400.
Tácita, mediante la presentación en plazo de la primera autoliquidación periódica del ejercicio cuando concurran las condiciones previstas.
La renuncia produce efectos durante un período mínimo de tres años. No debe confundirse con la exclusión por superar el volumen de operaciones.
6. Comunicar correctamente la inclusión
La situación debe comunicarse a la Agencia Tributaria Canaria mediante el modelo 400.
No basta con cumplir materialmente los requisitos ni con declarar el volumen de operaciones en el modelo 425. La situación censal debe ser coherente con el régimen aplicado.
Consecuencias de aplicar el REPEP
Si el propietario está establecido en Canarias y cumple los requisitos:
El alquiler vacacional estará sujeto pero exento del IGIC por franquicia fiscal.
No deberá repercutir el 7 % al huésped.
Deberá emitir y conservar las facturas correspondientes.
Las facturas deberán incluir “Exención franquicia fiscal”.
No podrá deducir el IGIC soportado relacionado con la actividad.
Deberá llevar los libros registro exigibles.
Deberá presentar el modelo 425 para comunicar el volumen anual de operaciones.
Podrá estar obligado al modelo 415 si supera el límite correspondiente.
Podrá tener que presentar el modelo 412 por determinadas operaciones con inversión del sujeto pasivo o regularizaciones.
Consecuencias de no estar establecido
El propietario no establecido:
No puede acogerse al REPEP.
Debe darse de alta en el censo del IGIC mediante el modelo 400.
Debe repercutir, con carácter general, el 7 % de IGIC en el alquiler vacacional.
Debe expedir las correspondientes facturas.
Debe presentar las autoliquidaciones periódicas del modelo 420.
Puede deducir las cuotas soportadas cuando cumpla los requisitos generales para ello.
Debe atender las restantes obligaciones informativas y registrales.
La Agencia Tributaria Canaria señala expresamente que la persona física residente en la Península que explota un alquiler vacacional y no está establecida debe ingresar las cuotas mediante autoliquidaciones periódicas, no mediante una mera autoliquidación ocasional.
El REPEP no modifica la tributación directa
El REPEP es exclusivamente un régimen del IGIC. No determina cómo deben tributar los beneficios obtenidos por el alquiler.
Por tanto, el propietario deberá analizar separadamente:
El IRPF, si es residente fiscal en España.
El Impuesto sobre la Renta de no Residentes, si reside fiscalmente en otro Estado.
La posible existencia de establecimiento permanente a efectos del IRNR.
Los gastos fiscalmente deducibles.
Las obligaciones derivadas de los intermediarios o plataformas.
La tributación en su Estado de residencia y el convenio de doble imposición.
Es posible, por tanto, que una persona se considere establecida en Canarias a efectos del IGIC y que la calificación de sus rentas deba examinarse de forma diferenciada en el IRNR.
El REPEP tampoco sustituye las licencias, declaraciones responsables, registros turísticos ni las restantes obligaciones sectoriales del alquiler vacacional.
¿Conviene siempre acogerse al REPEP?
No necesariamente.
Ventajas
No se repercute IGIC a los huéspedes.
Se simplifican las autoliquidaciones periódicas.
Puede mejorar el margen cuando el precio final lo determina el mercado.
Se reducen determinadas obligaciones de liquidación.
Inconvenientes
No se puede deducir el IGIC soportado.
Puede resultar menos conveniente cuando se realizan reformas o inversiones importantes.
Obliga a controlar el volumen total de todas las actividades.
La renuncia tiene una duración mínima de tres años.
Una aplicación incorrecta puede generar cuotas, intereses y sanciones.
Antes de optar, conviene comparar:
IGIC que dejaría de repercutirse
con IGIC soportado que dejaría de ser deducible
En una vivienda con gastos corrientes reducidos puede resultar atractivo. En un ejercicio con una reforma importante, mobiliario nuevo o inversiones elevadas, la pérdida del derecho a deducir puede tener un coste significativo.
Preguntas frecuentes
1. ¿La propiedad de una vivienda vacacional constituye por sí sola un establecimiento permanente?
No. La vivienda es un medio material, pero la Agencia Tributaria Canaria exige la existencia de medios materiales y humanos propios. Debe analizarse la organización real de la actividad.
2. ¿Un residente en la Península puede acogerse al REPEP?
Solamente si se considera establecido en Canarias a efectos del IGIC y cumple los demás requisitos. Si gestiona la vivienda desde la Península y no dispone de medios humanos propios en las islas, no podrá acogerse.
3. ¿Un residente en otro país puede acogerse?
Sí, en teoría, si es una persona física, dispone de un establecimiento permanente en Canarias que interviene en la actividad y cumple los restantes requisitos. Su residencia en el extranjero no es por sí sola el impedimento; el problema es carecer de establecimiento en Canarias.
4. ¿Tener un representante fiscal en Canarias equivale a estar establecido?
No. El representante actúa ante la Administración por cuenta del propietario, pero su nombramiento no crea por sí mismo una estructura empresarial ni un establecimiento permanente.
5. ¿Contratar una empresa de limpieza crea establecimiento?
Normalmente no. La contratación de un servicio externo puntual o independiente no convierte automáticamente los medios del proveedor en medios humanos propios del propietario.
6. ¿Contratar una empresa de gestión vacacional permite aplicar el REPEP?
No automáticamente. Debe examinarse si la gestora actúa como empresa independiente o si el propietario dispone realmente de sus medios de manera estable y bajo un control comparable al que ejercería sobre recursos propios.
7. ¿Tener un empleado en Canarias es suficiente?
Es un indicio muy relevante, pero debe analizarse el conjunto de circunstancias: estabilidad, funciones, medios materiales y participación efectiva de esa estructura en el alquiler vacacional.
8. ¿Puede acogerse una sociedad extranjera?
No. El REPEP está reservado a personas físicas, con independencia de que la sociedad disponga o no de establecimiento permanente en Canarias.
9. ¿Puede acogerse una comunidad de bienes?
No. La comunidad de bienes no es una persona física. Cuando sea ella el sujeto pasivo del IGIC, no podrá aplicar el REPEP.
10. ¿El límite se calcula únicamente con los ingresos del alquiler?
No. Se tiene en cuenta el volumen de operaciones del conjunto de actividades empresariales o profesionales desarrolladas por la persona, incluso fuera de Canarias.
11. ¿Desde cuándo se aplica el límite de 50.000 euros?
En 2026 existió una opción extraordinaria con efectos desde el 1 de julio, cuyo plazo terminó el 31 de julio. Desde el 1 de enero de 2027, el límite general del régimen pasa a ser de 50.000 euros.
12. ¿Qué sucede si se supera el límite?
El contribuyente quedará excluido del REPEP en el ejercicio siguiente y deberá comunicar su nueva situación mediante el modelo 400. La exclusión no equivale a una renuncia voluntaria y no obliga, por sí misma, a permanecer tres años fuera del régimen.
13. ¿El REPEP exime de emitir facturas?
No. Deben cumplirse las obligaciones de facturación. La factura no incluirá cuota repercutida y deberá recoger la mención “Exención franquicia fiscal”.
14. ¿Se puede deducir el IGIC soportado estando en el REPEP?
No, con carácter general, respecto de los bienes y servicios destinados a las operaciones exentas por la franquicia fiscal.
15. ¿Acogerse al REPEP evita presentar cualquier modelo de IGIC?
No. Aunque normalmente no se presentan autoliquidaciones periódicas, pueden existir obligaciones mediante los modelos 400, 425, 415 o 412, según las operaciones realizadas.
16. ¿El REPEP evita presentar el modelo 210?
No. El REPEP solo afecta al IGIC. Un propietario no residente fiscal en España deberá analizar separadamente sus obligaciones en el IRNR, incluido el modelo 210 cuando proceda.
Conclusión
Un no residente en Canarias que explota una vivienda vacacional solo podrá acogerse al REPEP si se considera establecido en las islas a efectos del IGIC.
Para ello no basta con ser propietario del inmueble. Conforme al criterio publicado por la Agencia Tributaria Canaria en 2026, debe disponer en Canarias de medios materiales y humanos propios que configuren una estructura suficientemente estable para desarrollar la actividad.
El análisis debe seguir este orden:
Determinar quién es el sujeto pasivo del IGIC.
Comprobar si se trata de una persona física.
Analizar si dispone de establecimiento permanente en Canarias.
Verificar el volumen conjunto de todas sus actividades.
Comprobar si existe una renuncia vigente.
Comunicar correctamente la inclusión mediante el modelo 400.
Valorar si la exención compensa la pérdida del derecho a deducir el IGIC soportado.
La respuesta, por tanto, no depende principalmente de dónde resida el propietario ni de cuánto facture por la vivienda. La primera pregunta es cómo está organizada realmente la explotación turística en Canarias.
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