La división horizontal de un edificio no permite su división catastral mientras exista un único propietario
La escritura de división horizontal otorgada por el propietario único de un edificio no obliga al Catastro a asignar una referencia catastral independiente a cada piso o local cuando todavía no se ha transmitido ninguno de ellos.
El Tribunal Supremo considera que la mera división formal del inmueble no determina el nacimiento pleno del régimen de propiedad horizontal. Para que este produzca efectos catastrales es necesario que exista una pluralidad real de propietarios.
Este criterio, inicialmente establecido por la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2024, ha sido reiterado en varias resoluciones dictadas en diciembre de 2025, entre ellas las correspondientes a los recursos 3380/2023, 6596/2023, 8564/2023, 2004/2023 y 2410/2023.
La doctrina resulta especialmente relevante para sociedades inmobiliarias, SOCIMI y propietarios que dividen formalmente sus edificios, pero mantienen todos los pisos o locales en alquiler sin intención inmediata de venderlos.
El supuesto analizado por el Tribunal Supremo
Los litigios examinados presentan una situación semejante:
Una sociedad es propietaria de la totalidad de un edificio.
El inmueble está materialmente dividido en distintos pisos o locales.
El propietario otorga una escritura pública de división horizontal.
En la escritura se describen los diferentes elementos privativos y se asigna a cada uno su correspondiente cuota de participación.
El propietario solicita al Catastro que dé de alta cada piso o local como un inmueble independiente, asignándole una referencia y un valor catastral propios.
Sin embargo, no se ha transmitido ninguna de las unidades y el edificio continúa perteneciendo íntegramente a una sola persona o entidad.
En algunos de los casos, el edificio estaba destinado al alquiler. Por tanto, aunque existían distintos arrendatarios y cada local se utilizaba de manera separada, todos los elementos continuaban perteneciendo al mismo propietario.
La Dirección General del Catastro rechazó la alteración solicitada. El Tribunal Supremo confirma que esta actuación es correcta.
¿Qué es una división horizontal?
La división horizontal es la operación jurídica mediante la cual un edificio se organiza en diferentes elementos privativos —viviendas, locales, garajes o trasteros— junto con una serie de elementos comunes.
Cada propietario ostenta:
Un derecho de propiedad exclusivo sobre su piso o local.
Una cuota de participación sobre los elementos comunes del edificio.
La escritura de división horizontal debe describir el inmueble en su conjunto y cada elemento privativo, indicando su superficie, linderos, planta, anejos y cuota de participación.
El artículo 5 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal dispone que la cuota correspondiente a cada piso o local puede ser determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos.
Por ello, resulta perfectamente posible que el propietario único prepare y otorgue la escritura de división horizontal antes de vender las distintas unidades. No obstante, una cosa es formalizar el título y otra distinta que el régimen de propiedad horizontal haya comenzado a funcionar plenamente.
Propiedad vertical y propiedad horizontal
Para comprender la doctrina del Tribunal Supremo es necesario diferenciar dos situaciones.
Situación | Características |
Propiedad vertical | Todo el edificio pertenece a un único propietario, aunque esté dividido físicamente y sus pisos o locales se alquilen por separado |
Propiedad horizontal | Existen varios propietarios, cada uno titular exclusivo de una vivienda o local y copropietario de los elementos comunes |
Mientras el edificio pertenezca íntegramente a una sola persona o sociedad, no existe una verdadera comunidad de propietarios.
El hecho de que haya varios arrendatarios no modifica esta conclusión. Los arrendatarios tienen un derecho de uso, pero no son propietarios de los pisos o locales que ocupan.
Tampoco resulta suficiente que cada unidad tenga acceso independiente, suministros propios, una renta diferenciada o un uso distinto. Estos elementos acreditan una división física o funcional, pero no la pluralidad de propietarios que caracteriza a la propiedad horizontal.
La división horizontal formal no basta para modificar el Catastro
El Tribunal Supremo distingue entre:
La constitución formal o preventiva de la propiedad horizontal.
El nacimiento pleno y efectivo del régimen de propiedad horizontal.
El propietario único puede otorgar una escritura en la que describa las unidades resultantes, fije sus cuotas y establezca las normas por las que se regirá la futura comunidad. Esa escritura puede producir determinados efectos jurídicos y quedar preparada para futuras transmisiones.
Sin embargo, mientras no se venda al menos uno de los pisos o locales, falta un elemento subjetivo esencial: la pluralidad de propietarios.
Por ello, el título otorgado unilateralmente es un título preparatorio o de “prehorizontalidad”. Organiza anticipadamente el inmueble, pero no acredita todavía la existencia de una propiedad horizontal plenamente operativa.
La escritura, por sí sola, no permite exigir al Catastro que divida el edificio en tantos inmuebles como pisos o locales hayan sido descritos.
La pluralidad de propietarios es un requisito constitutivo
La cuestión central no es si el propietario tiene intención de vender las unidades en el futuro, sino si se ha producido efectivamente alguna transmisión.
La intención de vender es una circunstancia subjetiva que puede cambiar y cuya ejecución no está garantizada. Un propietario podría manifestar que pretende vender los pisos y, sin embargo, mantener el edificio en alquiler indefinidamente.
Por esta razón, el Tribunal Supremo rechaza que el nacimiento de la propiedad horizontal dependa de una simple declaración de intenciones.
Para que el régimen sea plenamente efectivo deben concurrir:
Un elemento objetivo: que el edificio se encuentre dividido en unidades susceptibles de aprovechamiento independiente.
Un título constitutivo: la escritura que describe los pisos o locales y establece sus cuotas.
Un elemento subjetivo: que exista una pluralidad de propietarios.
Si falta este último requisito, existe una división formal o una situación de prehorizontalidad, pero no una propiedad horizontal capaz de provocar por sí misma la alteración catastral.
¿Qué establece la normativa catastral?
El artículo 6.2.a) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario considera bienes inmuebles independientes a efectos catastrales:
Los diferentes elementos privativos susceptibles de aprovechamiento independiente sometidos al régimen especial de propiedad horizontal.
Por tanto, no basta con que los pisos o locales puedan utilizarse separadamente. También deben estar efectivamente sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Si todo el edificio continúa perteneciendo al mismo titular, el Supremo entiende que no se ha completado el presupuesto jurídico necesario para considerar cada unidad como un inmueble catastral autónomo.
Es cierto que el artículo 16 de la Ley del Catastro incluye entre los hechos susceptibles de declaración o comunicación la segregación, división, agregación y agrupación de inmuebles. También se prevé que los notarios comuniquen al Catastro el otorgamiento de escrituras de división horizontal.
Pero esa comunicación no obliga al Catastro a aceptar automáticamente la modificación. La Administración catastral puede comprobar si concurren los requisitos materiales y jurídicos necesarios.
La escritura constituye un documento relevante, pero no transforma en propiedad horizontal plena una situación en la que sigue existiendo un solo propietario.
La doctrina comenzó con la Sentencia de 6 de junio de 2024
La Sentencia del Tribunal Supremo 999/2024, de 6 de junio —recurso 2209/2023— fijó inicialmente la siguiente doctrina:
No cabe promover la alteración catastral por el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado al alquiler hasta que no concurran los elementos constitutivos exigidos y, en concreto, hasta que no exista una pluralidad de propietarios.
En aquel caso, el inmueble pertenecía a una SOCIMI y sus locales estaban destinados al arrendamiento.
El Tribunal rechazó que la división material del edificio y el otorgamiento de la escritura fueran suficientes. La propiedad horizontal solo comienza a funcionar plenamente cuando coexisten la propiedad exclusiva sobre cada unidad y la copropiedad sobre los elementos comunes.
Las sentencias dictadas en diciembre de 2025 reiteran y consolidan este criterio, eliminando las dudas que podían existir como consecuencia de resoluciones anteriores de la Audiencia Nacional favorables a los propietarios.
La doctrina reiterada en diciembre de 2025
El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse en las sentencias de:
1 de diciembre de 2025, recurso 6596/2023.
2 de diciembre de 2025, recurso 3380/2023.
3 de diciembre de 2025, recurso 8564/2023.
5 de diciembre de 2025, recurso 2410/2023.
9 de diciembre de 2025, recurso 2004/2023.
Todas ellas se encuadran en la misma línea jurisprudencial: un edificio destinado al alquiler y perteneciente íntegramente a una sola persona conserva, a efectos catastrales, su condición unitaria, aunque se haya otorgado una escritura de división horizontal.
La reiteración de pronunciamientos permite hablar ya de una doctrina jurisprudencial consolidada.
¿Significa que la escritura de división horizontal es inválida?
No. El Tribunal Supremo no declara la nulidad de la escritura ni niega que el propietario único pueda otorgarla.
La escritura puede:
Describir anticipadamente los diferentes pisos o locales.
Fijar sus cuotas de participación.
Establecer los futuros estatutos de la comunidad.
Delimitar los elementos comunes y privativos.
Preparar las futuras transmisiones.
Facilitar determinadas operaciones hipotecarias o registrales.
Lo que establece el Tribunal Supremo es algo más limitado: mientras no exista una pluralidad de propietarios, esa escritura no constituye un título suficiente para exigir la fragmentación catastral del edificio.
Por consiguiente, pueden coexistir una división horizontal formalizada o inscrita registralmente y una única realidad catastral.
El Registro de la Propiedad y el Catastro son instituciones coordinadas, pero tienen funciones distintas. La inscripción registral de la escritura no obliga por sí sola al Catastro a reconocer cada unidad como un inmueble independiente si todavía no concurre el presupuesto material exigido por la normativa catastral.
¿Cuándo procederá la alteración catastral?
La alteración podrá promoverse cuando se transmita alguna de las unidades resultantes de la división horizontal.
Por ejemplo, si el propietario vende uno de los locales:
El comprador adquiere la propiedad exclusiva del local.
El vendedor conserva la propiedad de los restantes elementos.
Ambos pasan a ser copropietarios de los elementos comunes.
Aparece una pluralidad real de propietarios.
El régimen de propiedad horizontal comienza a desplegar plenamente sus efectos.
En ese momento, la escritura que inicialmente tenía un carácter preparatorio o preventivo pasa a ser plenamente operativa y podrá practicarse la correspondiente alteración catastral.
Por el contrario, no sería suficiente:
Anunciar los pisos o locales para su venta.
Encargar su comercialización a una agencia inmobiliaria.
Manifestar en la escritura la intención futura de vender.
Formalizar contratos de arrendamiento independientes.
Repartir internamente ingresos y gastos entre las distintas unidades.
Asignar un valor económico diferente a cada piso o local.
Mientras todas las unidades pertenezcan al mismo titular, seguirá faltando la pluralidad de propietarios.
Consecuencias sobre las referencias y los valores catastrales
Si el Catastro rechaza la alteración:
El edificio continuará figurando como un único inmueble catastral.
Mantendrá, con carácter general, una sola referencia catastral.
Existirá un valor catastral conjunto para el edificio.
No se asignará individualmente un valor catastral a cada piso o local.
La liquidación del IBI se realizará atendiendo a la configuración catastral unitaria del inmueble.
Esto puede tener efectos relevantes en la gestión del edificio, especialmente cuando se pretende distribuir internamente el IBI o determinados gastos entre los arrendatarios.
El propietario podrá realizar un reparto económico mediante criterios de superficie, uso o cuotas previstas en la escritura. Sin embargo, ese reparto interno no convierte cada unidad en un inmueble catastral independiente.
Consecuencias para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El IBI toma como punto de partida los datos existentes en el Catastro.
Si el edificio figura como un único bien inmueble, el ayuntamiento emitirá normalmente un recibo de IBI correspondiente al conjunto del edificio. El sujeto pasivo será su propietario único.
El propietario podrá repercutir contractualmente el impuesto a los arrendatarios cuando se cumplan los requisitos legales y lo permita el contrato, pero deberá establecerse un criterio para distribuir el recibo conjunto.
La división horizontal formal no permite exigir al ayuntamiento que emita un recibo separado para cada local si el Catastro no ha reconocido previamente esas unidades como inmuebles independientes.
Ejemplo práctico
Una sociedad es propietaria de un edificio compuesto por diez locales comerciales.
La sociedad:
Otorga una escritura de división horizontal.
Describe individualmente los diez locales.
Asigna a cada uno una cuota sobre los elementos comunes.
Inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.
Alquila los diez locales a diferentes empresas.
A pesar de ello, la sociedad sigue siendo la única propietaria de todo el edificio.
Conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, el Catastro puede rechazar la solicitud de asignar diez referencias catastrales independientes. La existencia de diez contratos de arrendamiento no genera una comunidad de propietarios.
Si posteriormente la sociedad vende uno de los locales, aparecerá un segundo propietario. En ese momento existirá una propiedad horizontal efectiva y podrá solicitarse la incorporación catastral separada de las distintas unidades.
¿Puede el Catastro iniciar la alteración posteriormente?
Sí. Cuando se produzca la primera transmisión, el cambio puede llegar al Catastro mediante:
La comunicación realizada por el notario.
La información remitida por el Registro de la Propiedad.
La declaración presentada por los interesados.
Un procedimiento de subsanación de discrepancias.
Una actuación de inspección catastral.
La modificación puede producir efectos desde la fecha del hecho, acto o negocio que origine la alteración, aunque el acuerdo catastral se dicte y notifique posteriormente.
Esto puede dar lugar a regularizaciones del IBI, por lo que conviene revisar cuidadosamente la fecha efectiva de la primera transmisión y las comunicaciones efectuadas al Catastro.
¿Qué deben revisar las sociedades inmobiliarias?
Las sociedades que sean propietarias de edificios completos deberían comprobar:
Si existe escritura de división horizontal.
Si se ha transmitido alguna de las unidades.
Si el edificio continúa perteneciendo íntegramente a una sola entidad.
Si el Catastro ha asignado referencias independientes sin existir pluralidad de propietarios.
Si el inmueble se utiliza exclusivamente para el arrendamiento.
Cómo se está distribuyendo el IBI entre los arrendatarios.
Si coinciden la descripción registral, la realidad física y la información catastral.
Si una futura venta obligará a tramitar una alteración catastral y a revisar los valores asignados.
La falta de coincidencia entre Registro y Catastro no significa necesariamente que exista un error. Puede responder precisamente a que la división horizontal se encuentra en fase preparatoria y todavía no se ha producido la primera transmisión.
Conclusión
El Tribunal Supremo ha consolidado una distinción fundamental: dividir formalmente un edificio no equivale a que haya nacido plenamente una propiedad horizontal.
El propietario único puede otorgar una escritura, describir cada piso o local, fijar cuotas e incluso inscribir la división en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, mientras mantenga la titularidad de todo el edificio, falta la pluralidad de propietarios que caracteriza a este régimen.
Por ello, la escritura unilateral no basta para exigir al Catastro que asigne referencias y valores catastrales independientes. El edificio continuará siendo tratado como una única unidad catastral hasta que se transmita, al menos, uno de los elementos privativos.
La regla puede resumirse de forma sencilla: la división horizontal puede prepararse con un único propietario, pero la división catastral exige que la pluralidad de propietarios sea real y no solamente futura o hipotética.
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