Amortización de inmuebles en actividades estacionales: el Supremo aclara cuándo debe prorratearse

La amortización fiscal permite reconocer la depreciación que experimentan los bienes utilizados en una actividad económica.

Pero ¿qué ocurre cuando esa actividad solamente se desarrolla durante una parte del año?

¿Puede calcularse la amortización correspondiente a los doce meses porque el inmueble continúa depreciándose aunque temporalmente no se utilice, o debe reducirse proporcionalmente al período durante el cual estuvo efectivamente afecto a la actividad?

El Tribunal Supremo, en su Sentencia 741/2026, de 12 de junio, ha abordado esta cuestión en relación con el método de estimación objetiva del IRPF y ha establecido un criterio de especial interés para las actividades que no se desarrollan durante todo el ejercicio:

si la actividad económica solamente se desarrolla durante una parte del período impositivo, la amortización de los bienes afectos debe calcularse proporcionalmente al número de días durante los cuales se mantuvo el alta en la actividad.

La sentencia permite, además, profundizar en una cuestión que trasciende el simple cálculo matemático: la diferencia entre depreciación económica o contable y amortización fiscal, así como la importancia que tiene la afectación del bien a la actividad económica.

El problema: el bien existe todo el año, pero la actividad no

Imaginemos una actividad económica que se desarrolla solamente durante determinados meses.

El empresario dispone de un inmueble afecto a esa actividad. Durante los meses en los que permanece abierto, el inmueble se utiliza normalmente. Posteriormente cesa temporalmente en la actividad y comunica la correspondiente baja.

Surge entonces una pregunta:

¿puede calcularse la amortización fiscal del inmueble como si hubiera estado afecto durante los 365 días?

Desde un punto de vista económico podría argumentarse que el inmueble continúa depreciándose aunque permanezca cerrado.

El paso del tiempo, la obsolescencia o el deterioro pueden seguir existiendo incluso cuando el activo no se utiliza.

Sin embargo, desde el punto de vista fiscal, el Tribunal Supremo considera que existe otro elemento que debe tenerse en cuenta: la afectación del inmueble a la actividad económica.

El supuesto analizado por el Tribunal Supremo

La STS 741/2026 resuelve un recurso relativo al IRPF del ejercicio 2013, al que resultaba aplicable la Orden HAP/2549/2012, reguladora para aquel ejercicio del método de estimación objetiva.

El supuesto concreto procedía de una actividad de explotación de inmuebles que, conforme al régimen aplicable en aquel ejercicio, determinaba su rendimiento mediante estimación objetiva.

El contribuyente estuvo dado de alta en la actividad desde el 30 de abril hasta el 31 de octubre de 2013.

Al presentar su IRPF había aplicado una minoración por incentivos a la inversión de 11.705,39 euros.

La Administración entendió, sin embargo, que la amortización debía calcularse teniendo en cuenta únicamente los días durante los cuales se había desarrollado efectivamente la actividad y redujo la minoración hasta 5.900,80 euros.

La cuestión terminó llegando al Tribunal Supremo.

Conviene advertir que la sentencia resuelve un supuesto correspondiente al régimen de estimación objetiva aplicable en 2013. Por tanto, su análisis no debe interpretarse como una afirmación sobre qué actividades pueden acogerse actualmente al régimen de módulos.

¿Qué es la minoración por incentivos a la inversión?

En el método de estimación objetiva, el rendimiento neto no se determina simplemente mediante la diferencia entre ingresos y gastos.

La correspondiente Orden ministerial establece un procedimiento basado en signos, índices o módulos.

Dentro de ese procedimiento se contempla la denominada minoración por incentivos a la inversión, que permite tener en cuenta la amortización de determinados elementos del inmovilizado material e intangible afectos a la actividad.

La amortización pretende reconocer fiscalmente la depreciación efectiva sufrida por esos elementos como consecuencia de su funcionamiento, uso, disfrute u obsolescencia.

La controversia estaba precisamente en determinar qué sucede cuando el elemento patrimonial permanece en el patrimonio del contribuyente durante todo el ejercicio, pero la actividad económica solamente se desarrolla durante una parte del año.

Dos interpretaciones enfrentadas

La controversia admitía dos planteamientos.

La amortización correspondiente al año completo

Una primera interpretación sostenía que el inmueble continúa depreciándose durante todo el ejercicio.

Aunque durante determinados meses no exista actividad, el paso del tiempo, el deterioro y la obsolescencia continúan produciéndose.

Además, la Orden reguladora de la estimación objetiva no establecía expresamente que los coeficientes de amortización debieran reducirse proporcionalmente en estos casos.

Este criterio había sido acogido por el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares.

La amortización limitada al período de actividad

La Administración defendía la interpretación contraria.

Si el contribuyente únicamente permanece de alta en la actividad durante determinados meses, el inmueble solamente puede considerarse afecto a la actividad económica durante ese período.

Consecuentemente, la amortización fiscal también debe limitarse temporalmente.

Esta segunda interpretación es la que finalmente ha respaldado el Tribunal Supremo.

La doctrina del Tribunal Supremo: la amortización debe prorratearse

La STS 741/2026 concluye que, cuando la actividad económica sometida a estimación objetiva solamente se desarrolla durante una parte del período impositivo, deberá atenderse a dicho período para calcular la correspondiente minoración por incentivos a la inversión.

En consecuencia:

la amortización debe calcularse proporcionalmente al número de días de alta en la actividad económica.

Lo verdaderamente importante no es solamente que el activo pueda continuar depreciándose, sino que durante el período considerado conserve su condición de elemento patrimonial afecto a una actividad económica.

La clave de la sentencia: la afectación del inmueble

Este es probablemente el aspecto doctrinal más interesante de la resolución.

El artículo 29 de la Ley del IRPF vincula los elementos patrimoniales afectos con aquellos bienes necesarios para la obtención de los rendimientos de la actividad económica.

Para el Tribunal Supremo, la amortización fiscal no puede analizarse al margen de este requisito.

Cuando el contribuyente comunica la baja y deja de desarrollar la actividad, los bienes utilizados en ella dejan de tener, durante ese período, la consideración de elementos afectos a efectos del cálculo controvertido.

Por tanto: sin afectación no puede mantenerse la amortización fiscal vinculada a la actividad.

La fecha de alta y de baja deja así de ser una cuestión puramente formal y puede producir consecuencias directas sobre la determinación del rendimiento neto.

Depreciación contable y amortización fiscal no son lo mismo

La sentencia realiza una distinción especialmente relevante entre amortización contable y amortización fiscal.

Desde una perspectiva contable, un activo puede continuar amortizándose aunque se encuentre temporalmente sin utilización.

Pero el Tribunal Supremo considera que esa conclusión no puede trasladarse automáticamente al IRPF.

La normativa contable persigue reflejar adecuadamente la depreciación del activo y ofrecer una imagen fiel del patrimonio empresarial.

La normativa fiscal, en cambio, determina en qué condiciones esa depreciación puede producir efectos en el cálculo del rendimiento sometido a tributación.

Por ello:

Que un inmueble continúe depreciándose económicamente no significa necesariamente que toda esa depreciación pueda computarse fiscalmente como amortización de una actividad económica.

Debe mantenerse la conexión entre el bien y la actividad que genera los rendimientos.

Un ejemplo sencillo

Supongamos que un inmueble afecto a una actividad tiene una amortización anual fiscal de:

12.000 euros.

La actividad permanece de alta durante 184 días del ejercicio.

Si aplicáramos la amortización correspondiente al año completo, computaríamos los 12.000 euros.

Pero conforme al criterio establecido por el Tribunal Supremo habría que efectuar el correspondiente prorrateo:

12.000 × 184 / 365 = 6.049,32 euros

Por tanto:

Criterio	Amortización
Año completo	12.000,00 €
184 días de actividad	6.049,32 €
Diferencia	5.950,68 €

La diferencia incrementaría el rendimiento neto sometido a tributación.

¿Supone esto aplicar dos veces la estacionalidad?

Uno de los argumentos planteados en el procedimiento era que el régimen de estimación objetiva ya contenía mecanismos específicos para las denominadas actividades de temporada.

La Orden HAP/2549/2012 contemplaba un índice corrector de temporada para aquellas actividades que habitualmente se desarrollaban solamente durante ciertos días del año, siempre que no excedieran del límite temporal establecido.

Podría pensarse, por tanto, que prorratear además la amortización supondría penalizar dos veces la circunstancia de que la actividad no se desarrolla durante todo el ejercicio.

El Tribunal Supremo rechaza este planteamiento.

Ambas reglas actúan sobre cuestiones diferentes.

El índice corrector de temporada interviene en una determinada fase del cálculo del rendimiento neto de módulos.

El prorrateo de la amortización responde, en cambio, a una cuestión previa y diferente:

durante cuánto tiempo permaneció el bien afecto a la actividad económica.

No existe, por tanto, para el Supremo una duplicidad incompatible entre ambas reglas.

Estar temporalmente sin actividad no siempre significa haberse dado de baja

Esta distinción merece especial atención.

La sentencia resuelve un supuesto en el que existían unas fechas determinadas de alta y baja en la actividad económica.

No debería interpretarse automáticamente en el sentido de que cualquier período durante el cual un inmueble no sea utilizado obliga a reducir proporcionalmente su amortización.

Puede existir una actividad económica que continúa plenamente de alta y disponer de bienes que, por razones empresariales, permanezcan temporalmente sin utilizar.

La situación es diferente cuando existe un cese efectivo de la actividad acompañado de la correspondiente baja censal.

Por ello, antes de aplicar el prorrateo será necesario analizar las circunstancias concretas:

¿seguía desarrollándose la actividad o había cesado realmente?

Esta diferencia puede resultar determinante.

Las fechas de alta y baja pueden afectar a la amortización

Una de las consecuencias prácticas más importantes de la sentencia es precisamente la relevancia que adquieren las declaraciones censales.

El Tribunal Supremo considera que la baja constituye el instrumento mediante el que se comunica el cese efectivo de la actividad.

A partir de ese momento, los elementos del inmovilizado dejan de estar afectos a la actividad a los efectos analizados.

Por ello, en actividades que no se desarrollan durante todo el ejercicio conviene coordinar correctamente:

• las fechas reales de inicio y cese;

• las declaraciones censales de alta y baja;

• el período efectivo de desarrollo de la actividad;

• la afectación de los elementos patrimoniales;

• y las amortizaciones fiscalmente computadas.

Una diferencia aparentemente pequeña entre las fechas declaradas y la realidad económica puede terminar teniendo consecuencias sobre el rendimiento sometido a tributación.

¿Qué aporta realmente la STS 741/2026?

La importancia de la sentencia no debería reducirse a una fórmula matemática para calcular amortizaciones.

Su interés está también en recordar tres principios:

Primero. La amortización contable y la amortización fiscal no necesariamente producen los mismos resultados.

Segundo. La amortización fiscal de un elemento patrimonial está vinculada a su afectación a una actividad económica.

Tercero. Cuando existe un verdadero cese de actividad, la fecha de baja puede determinar el momento a partir del cual deja de existir esa afectación.

La sentencia establece así una conexión directa entre actividad económica, afectación y amortización fiscal.

Conclusión

La STS 741/2026, de 12 de junio, establece que cuando una actividad sometida al método de estimación objetiva solamente se desarrolla durante una parte del ejercicio, la minoración por incentivos a la inversión correspondiente a la amortización debe calcularse proporcionalmente al período durante el cual se mantuvo el alta en la actividad.

Pero la enseñanza de la sentencia va más allá.

Un bien puede continuar depreciándose económicamente aunque temporalmente no se utilice, pero esa circunstancia no basta para mantener íntegramente su amortización fiscal cuando ha dejado de estar afecto a una actividad económica.

Por ello, en las actividades estacionales o discontinuas no solo debe comprobarse el coeficiente de amortización aplicable.

También resulta necesario preguntarse:

¿durante cuánto tiempo estuvo realmente afecto el bien a la actividad económica?

La respuesta puede determinar qué parte de su amortización resulta fiscalmente computable.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué establece la STS 741/2026?

Que, en el supuesto analizado, cuando la actividad económica sometida a estimación objetiva solamente se desarrolló durante una parte del ejercicio, la amortización debía calcularse proporcionalmente al número de días de alta en la actividad.

2. ¿Puede aplicarse siempre la amortización anual completa?

No. Cuando existe un cese de la actividad y el bien deja de estar afecto durante una parte del ejercicio, la sentencia establece el correspondiente prorrateo.

3. ¿Cómo se calcula?

Partiendo de la amortización que correspondería al ejercicio completo y aplicando la proporción correspondiente a los días durante los cuales se desarrolló la actividad.

4. ¿Por qué se prorratea si el inmueble continúa depreciándose?

Porque el Tribunal Supremo distingue entre depreciación económica o contable y amortización fiscal. Esta última exige mantener la vinculación del elemento patrimonial con la actividad económica.

5. ¿Qué importancia tiene el concepto de afectación?

Es fundamental. La sentencia considera que la depreciación solamente puede hacerse valer fiscalmente como amortización de la actividad mientras el bien mantenga la condición de elemento afecto.

6. ¿Qué ocurre cuando el contribuyente se da de baja?

Conforme al criterio establecido por el Supremo para el supuesto analizado, durante los períodos de baja los bienes dejan de tener la consideración de elementos afectos a la actividad.

7. ¿Es lo mismo estar dado de baja que no utilizar temporalmente un inmueble?

No necesariamente. Una actividad puede continuar existiendo y un determinado activo permanecer temporalmente sin uso. Debe distinguirse esta situación de un verdadero cese de actividad acompañado de la correspondiente baja.

8. ¿La sentencia se refiere al régimen actual de estimación objetiva?

No exactamente. El litigio correspondía al IRPF de 2013 y se resolvió aplicando la Orden HAP/2549/2012 vigente para aquel ejercicio. Por ello, no debe utilizarse la sentencia para determinar qué actividades pueden acogerse actualmente al régimen de estimación objetiva.

9. ¿Qué es una actividad de temporada a efectos de estimación objetiva?

La Orden aplicable al caso consideraba actividades de temporada aquellas que habitualmente se desarrollaban solamente durante determinados días del año, continuos o alternos, dentro del límite temporal establecido por la propia norma.

10. ¿El índice corrector de temporada evita tener que prorratear la amortización?

No según el Tribunal Supremo. Son mecanismos diferentes: el índice corrector actúa dentro de una fase determinada del cálculo del rendimiento, mientras que el prorrateo de la amortización está relacionado con el período durante el cual el bien mantiene su afectación.

11. ¿Puede tener consecuencias una baja censal sobre las amortizaciones?

Sí. Una de las conclusiones prácticas de la sentencia es precisamente que las fechas de alta y baja pueden influir en el período durante el cual los elementos se consideran afectos y, por tanto, en la amortización fiscalmente computable.

12. ¿Cuál es la principal enseñanza práctica de esta sentencia?

Que al calcular una amortización fiscal no basta con determinar el valor amortizable y aplicar un coeficiente. En actividades que no se desarrollan durante todo el ejercicio también debe analizarse durante qué período estuvo el elemento patrimonial efectivamente afecto a la actividad económica.