Fiscalidad inmobiliaria de no residentes en el caso de Canarias
- Asesoría
- 17 jun
- 7 min de lectura
Fiscalidad inmobiliaria de no residentes que son propietarios de inmuebles Canarias
Canarias presenta una singularidad fiscal dentro de España derivada de su Régimen Económico y Fiscal (REF), lo que implica que determinados aspectos de la tributación inmobiliaria difieren de los aplicables en el resto del territorio nacional.
Por ello, los propietarios no residentes con inmuebles en Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, Tenerife o cualquier otra isla deben conocer no solo las reglas del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), sino también las posibles obligaciones derivadas del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
Diferencias entre IVA e IGIC
Una de las primeras cuestiones que sorprende a muchos propietarios extranjeros es que Canarias no forma parte del territorio de aplicación del IVA.
En su lugar existe un tributo propio denominado IGIC.
Península y Baleares | Canarias |
IVA | IGIC |
Tipo general 21% | Tipo general 7% |
Agencia Tributaria + IVA | Agencia Tributaria Canaria + IGIC |
No obstante, el hecho de poseer un inmueble en Canarias no implica automáticamente tener que presentar declaraciones de IGIC.
Todo dependerá del uso que se haga del inmueble.
Vivienda para uso propio
Cuando el inmueble se destina exclusivamente al disfrute personal del propietario no residente:
No existe obligación de presentar declaraciones de IGIC.
Sí existe obligación de presentar el Modelo 210 por imputación de rentas inmobiliarias.
Ejemplo:
-Un ciudadano alemán posee un apartamento en Costa Teguise que utiliza durante sus vacaciones.
-No alquila la vivienda.
-No presenta IGIC.
-Sí presenta Modelo 210 anual.
Alquiler residencial de larga duración
Los arrendamientos destinados a vivienda habitual del arrendatario están exentos de IGIC.
Por tanto:
No existe repercusión de IGIC.
No suelen existir obligaciones periódicas en este impuesto.
Sin embargo, continúan existiendo las obligaciones derivadas del IRNR.
Vivienda vacacional y obligaciones en IGIC
La situación cambia cuando el inmueble se explota mediante alquiler vacacional.
Como propietario de una vivienda vacacional en Canarias, estás obligado a repercutir y declarar el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) en el precio de tus reservas, a menos que cumplas los requisitos para acogerte a la exención del REPEP (Régimen Especial de Pequeños Empresarios). Y ello es así independientemente de que se puedan prestar servicios complementarios.
Servicios complementarios que pueden modificar la tributación (IVA) en ciertos territorios de España:
Entre otros:
Recepción de huéspedes.
Limpieza periódica durante la estancia.
Cambio regular de ropa de cama.
Servicio de lavandería.
Restauración o desayuno.
Atención personalizada similar a establecimientos hoteleros.
En el territorio de aplicación del IVA (Península y Baleares) cuando estos servicios adquieren suficiente relevancia, la actividad puede aproximarse al sector hotelero y generar obligaciones adicionales en materia IVA, sin embargo la normativa autonómica de Canarias de IGIC considera al alojamiento turístico como una actividad empresarial independientemente de la prestación de esta clase de servicios.
Por ello resulta aconsejable analizar cada caso concreto.
Actividades económicas inmobiliarias
Determinadas formas de explotación inmobiliaria pueden constituir una auténtica actividad económica.
Por ejemplo:
Gestión profesional de varias viviendas vacacionales.
Apartamentos turísticos.
Explotación de complejos inmobiliarios.
Prestación continuada de servicios turísticos.
En estos casos pueden surgir obligaciones adicionales:
Alta censal.
Declaraciones periódicas de IGIC.
Obligaciones contables.
Obligaciones registrales.
La coexistencia de alquiler residencial y vacacional exige revisar cuidadosamente las obligaciones fiscales aplicables.
Obligaciones censales cuando existe explotación económica
Cuando la actividad inmobiliaria supera la mera tenencia patrimonial puede resultar necesario:
Presentar declaración censal.
Obtener NIF si corresponde.
Comunicar actividades económicas.
Cumplir obligaciones periódicas ante la Administración Tributaria Canaria.
La falta de cumplimiento de estas obligaciones puede generar sanciones incluso cuando se están declarando correctamente las rentas mediante el Modelo 210.
Obligaciones fiscales clave
Si estás obligado a repercutir el IGIC, debes cumplir con las siguientes acciones:
1.- Darte de alta: Inscribirte formalmente en el censo tributario bajo el epígrafe de la actividad económica 1.685 (Alojamientos turísticos extrahoteleros).
2.- Emitir facturas: Tienes la obligación legal de emitir una factura por cada estancia, en la que debes desglosar claramente el 7% de IGIC sobre el importe del alojamiento.
3.- Declaraciones periódicas:
Trimestralmente: Debes presentar las autoliquidaciones (Modelo 420) del 1 al 20 de los meses de abril, julio, octubre y enero.
Anualmente: Presentar el modelo resumen anual (Modelo 425).
No tienes que cobrar el IGIC si te das de alta en el REPEP. Para ello, debes cumplir estrictamente que tu facturación anual (por todas tus actividades económicas en las islas) sea inferior a 30.000 euros (está previsto que esta cantidad próximamente se eleve hasta los 50.000 euros). Ten en cuenta que, aunque estés exento de cobrar el impuesto y presentar las declaraciones trimestrales, seguirás obligado a presentar la Declaración Informativa Anual (Modelo 425).
Diferencias fiscales entre un residente y un no residente propietario de inmuebles en España
Uno de los errores más habituales consiste en pensar que un no residente tributa de la misma forma que un residente fiscal en España.
La realidad es muy diferente.
Vivienda para uso propio
Residente
La vivienda habitual no genera tributación por imputación de rentas.
No residente
Debe presentar el Modelo 210 y tributar por imputación de rentas inmobiliarias.
Alquileres
Residente
Tributa mediante IRPF.
Puede beneficiarse de determinados incentivos y reducciones previstos legalmente.
No residente
Tributa mediante IRNR.
La tributación suele ser más rígida y depende del país de residencia.
Declaraciones tributarias
Residente
Presenta una única declaración anual de IRPF.
No residente
Puede verse obligado a presentar múltiples Modelos 210 durante el año.
Venta de inmuebles
Residente
No existe retención obligatoria del comprador.
No residente
El comprador debe retener el 3% del precio de venta mediante Modelo 211.
Administración tributaria
Residente
Normalmente interactúa únicamente con la Agencia Tributaria.
No residente
Puede verse obligado a gestionar:
IRNR.
Convenios internacionales.
Representantes fiscales.
Obligaciones en dos países simultáneamente.
Errores más frecuentes de los propietarios extranjeros con inmuebles en Canarias
La experiencia demuestra que muchas incidencias fiscales no se producen por voluntad de incumplir, sino por desconocimiento de la normativa española.
Estos son algunos de los errores más habituales:
Pensar que una vivienda vacía no genera impuestos
Es probablemente el error más frecuente.
Aunque no exista alquiler, el propietario no residente suele estar obligado a presentar el Modelo 210 por imputación de rentas inmobiliarias.
Pensar que si no se prestan servicios complementarios al servicio de alojamiento turístico no se está obligado a repercutir IGIC, tal y como ocurre con el IVA en el territorio peninsular o balear.
En Canarias, todos los alquileres turísticos están sujetos al IGIC con un tipo general del 7%. A diferencia del IVA peninsular, aquí no existe exención para los alquileres de corta estancia, incluso si no se ofrecen servicios hoteleros.
¿Por qué los alquileres vacacionales pagan IGIC? Porque al alquilar tu vivienda a turistas estás realizando una actividad económica (prestación de servicios de alojamiento). En Canarias, esta actividad no está exenta de IGIC: se considera un servicio turístico sujeto al impuesto, aunque no ofrezcas servicios “hoteleros” adicionales (como limpieza diaria o recepción).
En resumen, si alquilas legalmente tu vivienda a visitantes de corta estancia, debes repercutir IGIC en el precio del alquiler y declararlo a Hacienda Canaria.
No presentar el Modelo 210 durante años
Muchos propietarios desconocen la obligación hasta que reciben un requerimiento de la Agencia Tributaria.
Esto puede dar lugar a:
Cuotas pendientes.
Recargos.
Intereses.
Sanciones.
Declarar únicamente los alquileres y olvidar los períodos de uso propio
Muy frecuente en viviendas vacacionales.
Los días en que el inmueble no está alquilado también pueden generar tributación.
Confundir IRNR e IGIC
Muchos propietarios presentan correctamente el Modelo 210 pero desconocen posibles obligaciones relacionadas con actividades económicas o servicios turísticos.
No comunicar cambios de domicilio fiscal
La falta de actualización de datos puede provocar que importantes notificaciones administrativas se consideren válidamente notificadas aunque el contribuyente nunca llegue a leerlas.
No revisar los convenios para evitar la doble imposición
España mantiene convenios con numerosos países.
Una incorrecta aplicación puede generar:
Doble tributación.
Pérdida de beneficios fiscales.
Errores en las declaraciones presentadas.
No solicitar la devolución de la retención del 3% tras una venta
Muchos propietarios desconocen que cuando la venta genera pérdidas o una tributación inferior al importe retenido pueden recuperar total o parcialmente la cantidad ingresada por el comprador.
Confiar exclusivamente en la información facilitada por plataformas de alquiler vacacional
Las plataformas no sustituyen el asesoramiento fiscal.
El hecho de que una plataforma gestione reservas o pagos no elimina las obligaciones tributarias del propietario frente a la Agencia Tributaria ni frente a la Administración Tributaria Canaria.
Conclusión específica para Canarias
Canarias constituye uno de los destinos preferidos por los inversores y propietarios extranjeros, pero también uno de los territorios con mayor complejidad normativa debido a la coexistencia de la fiscalidad estatal de no residentes y las particularidades derivadas del IGIC.
Por ello, antes de adquirir, alquilar, explotar o transmitir un inmueble en Canarias resulta altamente recomendable realizar una revisión fiscal completa que permita identificar correctamente todas las obligaciones tributarias y evitar contingencias futuras.
En MacroSuma Asesores somos especialistas en fiscalidad inmobiliaria, tributación de no residentes y fiscalidad canaria, ayudando a propietarios extranjeros con inmuebles en Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y el resto del archipiélago a cumplir correctamente con sus obligaciones tributarias y optimizar su situación fiscal.
Dudas frecuentes sobre tributación de inmuebles para no residentes
– ¿Debo declarar si no alquilo la vivienda?
Sí. Aunque no obtengas ingresos por alquiler, como propietario no residente debes declarar una renta imputada por el simple hecho de disponer de un inmueble urbano en España. Esta imputación se calcula como un porcentaje sobre el valor catastral y se declara anualmente mediante el modelo 210.
– ¿En el caso de tener varias propiedades puedo declararlas en una sola declaración?
En ese caso, deberás presentar una declaración por cada inmueble. La Agencia Tributaria exige identificar individualmente cada propiedad y aplicar la imputación de renta o declarar los ingresos obtenidos, en función de su uso (alquiler o uso propio). Cada declaración debe reflejar el uso real de cada inmueble durante el periodo impositivo.
– ¿Puedo deducir gastos de comunidad, seguros o reparaciones?
Solo si eres residente fiscal en un país de la UE o del EEE con convenio de intercambio de información. En ese caso, podrás deducir gastos directamente relacionados con la obtención de los ingresos, como reparaciones, suministros, seguros o comunidad de propietarios. Los residentes fuera de la UE tributan sobre el ingreso bruto, sin deducciones.
– ¿Cómo presentar el modelo 210?
El modelo 210 puede presentarse:
Telemáticamente, a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
Mediante representante fiscal, especialmente recomendable (y obligatorio si resides fuera de la UE/EEE).
– ¿Qué ocurre si vendo una vivienda antes de declarar?
La venta de una propiedad no exime de las obligaciones fiscales previas. La Agencia Tributaria puede requerir la presentación del modelo 210 para regularizar todas las rentas no declaradas (alquileres o imputación) antes de autorizar la devolución de la retención del 3% aplicada al comprador. También podrías enfrentar sanciones si se detectan omisiones.
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